Tout sur le plan pluriannuel de travaux pour les copropriétés de plus de 15 ans

Cotoit, syndic professionnel en ligne assurant la gestion administrative, juridique et technique des immeubles en copropriété, a répondu à quelques questions autour du nouveau plan pluriannuel de travaux, applicable pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans et de plus de 200 lots depuis janvier 2023. A noter, d'ici 2025, les copropriétés de plus de 50 lots seront également concernées.

Qu'est-ce qu'un plan pluriannuel de travaux (PTT) ?

Il s'agit d'un document élaboré par un professionnel (bureau d'étude, diagnostiqueur immobilier...) qui organise un échéancier de travaux sur une période de 10 ans. Ainsi, le document permet d'anticiper et de planifier les travaux des parties communes et répond à trois enjeux principaux : la conservation du bâtiment, la protection des habitants et la rénovation énergétique. C'est le syndicat des copropriétaires qui doit le mettre en place.

Quel est l'objectif du PTT ?

L'intérêt d'un PPT est de détailler l'ensemble des travaux collectifs à mener dans les parties communes, et ainsi garantir la sauvegarde de l'immeuble et des équipements communs, tout en contribuant à l'amélioration de l'efficacité énergétique.

Quand doit-il être établit et que doit-il contenir ?

15 ans après la date de réception des travaux de construction d'un immeuble, il faut établir le premier PPT. Ce dernier sera actualisé tous les 10 ans. Il doit contenir :

• l'inventaire des travaux destinés à rénover l'immeuble et leur classification par ordre de priorité
• les performances énergétiques attendues une fois les travaux réalisés
• une estimation du coût des travaux
• l'échéancier des travaux à entreprendre dans les 10 prochaines années.

Afin de l'établir, il faudra se baser sur :

• Une analyse préalable du bâti et des équipements de l'immeuble complété par un diagnostic de performance énergétique (DPE), ou bien ;
• Un diagnostic technique global (DTG), lorsque le bâtiment est mis en copropriété ou lorsqu'il a fait l'objet d'une procédure d'insalubrité sur demande du syndic. Dans ces deux cas, il est obligatoire d'établir un DTG, document qui comporte notamment un diagnostic de performance énergétique.

Quelles sont les conditions d'un PTT ?

Pour mettre en place un PPT, il faut que les modalités d'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux soient inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires par le syndic. Ces modalités sont votées à la majorité des voix de copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (majorité simple). Une fois le projet de PPT réalisé, le syndic doit le présenter à la première assemblée générale des copropriétaires suivant son élaboration (ou sa révision).

Si le projet prévoit la réalisation de travaux dans les 10 ans, le syndic doit alors inscrire la question de l’adoption de tout ou partie du projet de PPT à l’ordre du jour de cette assemblée. Cette adoption doit être votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité absolue).

Notons que si l’assemblée générale n’a pas adopté tout ou partie du projet de PPT ou si la mise en œuvre de l’échéancier du PPT adopté est incertaine, le syndic devra inscrire ces questions à l’ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes.

Ma copropriété est-elle concernée ?

Retiré de la réforme du droit de la copropriété en 2019, le PPT a finalement été réintégré dans le cadre de la loi Climat et Résilience en 2021. Désormais, le syndicat des copropriétaires a l’obligation d’appliquer un projet de PPT si le bâtiment a plus de 15 ans.

Depuis le 1^er janvier 2023, les copropriétés comprenant plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces sont soumises à cette obligation. Cette mesure s’étendra aux copropriétés comptant entre 51 et 200 lots en 2024, puis à celles de 50 lots ou moins en 2025.

Qui réalise le plan pluriannuel de travaux ?

Selon la nouvelle loi, le PPT doit être confié à une personne disposant de compétences et de garanties précisées par décret. C’est lors de l’assemblée générale que ce professionnel est désigné. Il doit attester de son impartialité et de son indépendance à l’égard du syndic, des fournisseurs d’énergie et des entreprises intervenant sur l’immeuble. De plus, il doit justifier d’une souscription à une assurance de responsabilité civile professionnelle qui précise les compétences couvertes.

Quelles aides pour financer la création d’un plan pluriannuel de travaux ?

Créé par la loi Alur, le fonds de travaux élaboré par le syndicat des copropriétaires permet de financer la création du PPT et les travaux réalisés dans son cadre. Il s’agit d’un fonds auquel les copropriétaires contribuent afin d’anticiper le financement de futurs travaux en copropriété.

La cotisation annuelle obligatoire payée par chaque copropriétaire doit respecter deux critères :

• Elle doit représenter au moins 2,5 % du montant total des travaux inscrits dans le plan adopté.
• Elle doit être supérieure ou égale à 5 % du budget prévisionnel de l’année.

Ces cotisations ne sont pas récupérables. En effet, les sommes versées ne pourront être remboursées lors de la vente d’un lot.

Comment est contrôlé le plan pluriannuel de travaux ?

Le maire ou le président d’établissement public de coopération intercommunale peuvent à tout moment interpeller le syndic pour transmettre le PPT adopté. Il s’agira pour eux de vérifier que les travaux programmés peuvent garantir la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité de ses occupants.

Le maire, le préfet ou le président d’établissement public de coopération intercommunale peuvent élaborer ou mettre à jour d’office le projet de PPT à la place et aux frais du syndicat des copropriétaires si le PPT n’est pas transmis à temps, c’est-à-dire dans un délai d’un mois à compter de la notification de la demande.

Dès que le projet de PPT est réceptionné, le syndic doit convoquer l’assemblée générale pour se prononcer sur la question de l’adoption de tout ou partie de ce document.