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1 | ||||||||||||||||||||||||||||||
2 | Golfand Developers | Pulaski | ||||||||||||||||||||||||||||
3 | Project Summary | |||||||||||||||||||||||||||||
4 | Project Name: | Pulaski | Units: | 27 | Total Project Cost: | $ 5,016,029 | Net Project Profit: | $ 5,164,816 | ||||||||||||||||||||||
5 | Address: | 3725 Pulaski St, Philadelphia PA | Acreage: | N/A | Cost per SF: | $ 174.17 | Project IRR: | 32.82% | ||||||||||||||||||||||
6 | Vintage: | 2022 | Total RSF: | 28,800 | Cost per Unit: | $ 185,779 | Project Equity Multiple: | 5.12x | ||||||||||||||||||||||
7 | Project Timing | Date | Month | Capital Stack - Senior Debt | Rental Income | Lease-Up Schedule | ||||||||||||||||||||||||
8 | Acquisition Date | 1/10/2021 | Month 0 | Month 1 | Year 1 | Unit Mix | # of Units | SF / Unit | psf / mo | Monthly / unit | Annual | Leasing Start | Month 14 | |||||||||||||||||
9 | Predevelopment Start | 2/10/2021 | Month 1 | Total Project Cost | $ 5,016,029 | 2B / 2Ba | 18 | 1,200 | $ 1.50 | $ 1,800 | $ 388,800 | Stabilized Occupancy | 95.00% | |||||||||||||||||
10 | Construction Start | 2/10/2021 | Month 1 | Loan Amount | 75.00% | $ 3,762,022 | 1B / 1Ba | 9 | 800 | $ 1.63 | $ 1,300 | $ 140,400 | Stabilized Month | Month 16 | ||||||||||||||||
11 | Construction Complete | 1/10/2022 | Month 12 | Interest Rate | 7.00% | - | 0 | - | $ - | $ - | $ - | % Leased per month | 25.00% | |||||||||||||||||
12 | Leasing Start | 3/10/2022 | Month 14 | First / Last Draw Month | Month 3 | Month 15 | - | 0 | - | $ - | $ - | $ - | ||||||||||||||||||
13 | Stabilization | 5/10/2022 | Month 16 | Fees, Closing Costs, Etc | 1.00% | $ 37,620 | - | 0 | - | $ - | $ - | $ - | Annual Escalation | |||||||||||||||||
14 | Refinance | 2/10/2023 | Month 25 | Interest Reserve | $ 153,408 | - | 0 | - | $ - | $ - | $ - | Year | Income | |||||||||||||||||
15 | Sale Date | 1/10/2031 | Month 120 | Total Loan Amnt + Fees + Reserve | 58.58% LTV | 78.81% LTC | $ 3,953,050 | Gross Rental Income | 27 | 28,800 | $ 0.06 | $ 1,633 | $ 529,200 | 1 | 3.00% | |||||||||||||||
16 | Misc Income (% of Rental Income) | 0.00% | $ - | $ - | $ - | 2 | 3.00% | |||||||||||||||||||||||
17 | Sources & Uses | % of Inv. | $ / SF | $ / Unit | Total | Capital Stack - Mezzanine Debt | OFF | Car Park | 14 | $ 200.00 | $ 0.10 | $ 103.70 | $ 33,600 | 3 | 3.00% | |||||||||||||||
18 | Sources | Month 1 | Year 1 | Bike Park | 10 | $ 25.00 | $ 0.01 | $ 9.26 | $ 3,000 | 4 | 3.00% | |||||||||||||||||||
19 | Senior Debt | 75.00% | $ 130.63 | $ 139,334 | 3,762,022 | Total Project Cost | $ 5,016,029 | - | $ - | $ - | $ - | 5 | 3.00% | |||||||||||||||||
20 | Mezzanine Debt | 0.00% | $ - | $ - | - | Loan Amount | 7.00% | $ - | - | $ - | $ - | $ - | 6 | 3.00% | ||||||||||||||||
21 | Preferred Equity | 0.00% | $ - | $ - | - | Interest Rate | 9.00% | Vacancy Loss | 5.00% | $ (0.08) | $ (81.67) | $ (26,460) | 7 | 3.00% | ||||||||||||||||
22 | Equity | 25.00% | $ 43.54 | $ 46,445 | 1,254,007 | First / Last Draw Month | #N/A | #N/A | Other Loss (per unit) | $ - | $ - | $ - | $ - | 8 | 3.00% | |||||||||||||||
23 | Total Sources | 100.00% | $ 174.17 | $ 185,779 | 5,016,029 | Fees, Closing Costs, Etc | 4.00% | $ - | GP Asset Mgmt Fee (% of GRI) | 0.00% | $ - | $ - | $ - | 9 | 3.00% | |||||||||||||||
24 | Uses | $ - | Interest Reserve | $ - | Net Rental Income | $ 1.56 | $ 1,665 | $ 539,340 | 10 | 3.00% | ||||||||||||||||||||
25 | Acquisition Costs | 18.44% | $ 32.12 | $ 34,259 | $ 925,000 | Total Loan Amnt + Fees + Reserve | 0.00% LTV | 0.00% LTC | $ - | |||||||||||||||||||||
26 | Pre-Development Costs | 0.00% | $ - | $ - | $ - | Commercial Income | ||||||||||||||||||||||||
27 | Hard Costs | 77.75% | $ 135.42 | $ 144,444 | $ 3,900,000 | Capital Stack - Preferred Equity | OFF | Tenant | SF / Unit | Lease Start | Lease End | Annual Esc | $ / sf | Monthly | Annual | |||||||||||||||
28 | Soft Costs | 0.00% | $ - | $ - | $ - | Month 1 | Year 1 | - | - | - | - | 0.00% | $ - | $ - | $ - | |||||||||||||||
29 | Financing Costs | 3.81% | $ 6.63 | $ 7,075 | $ 191,029 | Total Project Cost | $ 5,016,029 | - | - | - | - | 0.00% | $ - | $ - | $ - | |||||||||||||||
30 | Total Project Cost | 100.00% | $ 174.17 | $ 185,779 | $ 5,016,029 | Loan Amount | 10.00% | $ - | - | - | - | - | 0.00% | $ - | $ - | $ - | ||||||||||||||
31 | Interest Rate | 11.00% | - | - | - | - | 0.00% | $ - | $ - | $ - | ||||||||||||||||||||
32 | Exit Assumptions | First / Last Draw Month | #N/A | #N/A | Gross Rental Income | - | $ - | $ - | $ - | |||||||||||||||||||||
33 | Sale | Month 120 | Year 10 | Fees, Closing Costs, Etc | 4.00% | $ - | Other Income (% GRI) | 0.00% | $ - | $ - | $ - | |||||||||||||||||||
34 | Net Operating Income at Sale | $ 565,100 | Interest Reserve | $ - | Tenant Reimbursements ($ / month) | $ - | $ - | $ - | ||||||||||||||||||||||
35 | Exit Cap Rate / Sale Price | 6.75% | $ 8,371,858 | Total Loan Amnt + Fees + Reserve | 0.00% LTV | 0.00% LTC | $ - | Vacancy Loss | 0.00% | $ - | $ - | $ - | ||||||||||||||||||
36 | Cost of Sale | 5.00% | $ (418,593) | Other Losses | 0.00% | $ - | $ - | $ - | ||||||||||||||||||||||
37 | GP Exit Fee | 0.00% | $ - | Refinance | ON | GP Asset Mgmt Fee (% of GRI) | 0.00% | $ - | $ - | $ - | ||||||||||||||||||||
38 | Unlevered Sale Proceeds | $ 7,953,266 | Month 25 | Year 3 | Net Retail Income | $ - | $ - | $ - | ||||||||||||||||||||||
39 | Loan Repayment | $ (4,270,255) | Net Operating Income at Refinance | $ 455,530 | ||||||||||||||||||||||||||
40 | Levered Sale Proceeds | 3,683,011 | Cap Rate / Property Value at Refinance | 6.75% | $ 6,748,595 | Operating Expenses | per sf | per unit | Monthly | Annual | Annual Escalation | |||||||||||||||||||
41 | Loan Amount | 75.00% | $ 5,061,446 | Insurance | $ 0.33 | $ 350 | $ 788 | $ 9,450 | Year | Expenses | ||||||||||||||||||||
42 | Sensitivty Analysis - Cap Rate | Interest Rate | 5.00% | Taxes ( 10Yr Abt. Full) | $ - | $ - | $ - | 1 | 2.00% | |||||||||||||||||||||
43 | NOI Delta: | -15.00% | 0% | 15.00% | Interest Only Period / Amortization | 0 Months | 30 Years | Property Management (3%) | $ 0.51 | $ 544 | $ 1,223 | $ 14,675 | 2 | 2.00% | ||||||||||||||||
44 | Cap Rate | NOI at Sale: | $ 480,335 | $ 565,100 | $ 649,866 | Loan Term | 96 Months | Trash | $ 0.51 | $ 259 | $ 1,223 | $ 14,675 | 3 | 2.00% | ||||||||||||||||
45 | 6.25% | $ 7,685,366 | $ 9,041,607 | $ 10,397,848 | Fees, Closing Costs, Etc | 1.00% | $ 50,614 | HVAC R&M | $ 0.24 | $ 104 | $ 583 | $ 7,000 | 4 | 2.00% | ||||||||||||||||
46 | 6.50% | $ 7,389,775 | $ 8,693,853 | $ 9,997,931 | GP Refi Fee | 0.00% | $ - | Electric | $ 0.10 | $ 74 | $ 233 | $ 2,800 | 5 | 2.00% | ||||||||||||||||
47 | 6.75% | $ 7,116,080 | $ 8,371,858 | $ 9,627,637 | Construction Loans Payoff | $ 3,762,021 | Plumbing | $ 0.07 | $ 37 | $ 167 | $ 2,000 | 6 | 2.00% | |||||||||||||||||
48 | 7.00% | $ 6,861,934 | $ 8,072,864 | $ 9,283,793 | Refinance Proceeds available (Toggle Cash-Out Y/N) | YES | $ 1,248,810 | Grounds | $ 0.03 | $ 111 | $ 83 | $ 999 | 7 | 2.00% | ||||||||||||||||
49 | 7.25% | $ 6,625,316 | $ 7,794,489 | $ 8,963,662 | Extermination | $ 0.10 | $ 93 | $ 250 | $ 3,000 | 8 | 2.00% | |||||||||||||||||||
50 | Equity Waterfall | Key Expense | $ 0.09 | $ 67 | $ 208 | $ 2,500 | 9 | 2.00% | ||||||||||||||||||||||
51 | Project Level Returns | Unlevered | Levered | GP Contribution | 15.00% | $ 188,101 | Elevator Expense | $ 0.06 | $ 130 | $ 150 | $ 1,800 | 10 | 2.00% | |||||||||||||||||
52 | Net Cash Flow | $ 7,348,490 | $ 5,164,816 | LP Contribution | 85.00% | $ 1,065,906 | Software | $ 0.12 | $ 74 | $ 292 | $ 3,500 | |||||||||||||||||||
53 | IRR | 12.50% | 32.82% | Return Hurdles | IRR / Cash on Cash | GP Return | LP Return | - | $ - | $ - | $ - | $ - | ||||||||||||||||||
54 | Equity Multiple | 2.47x | 5.12x | Hurdle 1: (Preferred Return) | 1.00% | 50.00% | 50.00% | - | $ - | $ - | $ - | $ - | ||||||||||||||||||
55 | DSCR | N/A | 1.48x | Hurdle 2: | Surplus | 50.00% | 50.00% | - | $ - | $ - | $ - | $ - | ||||||||||||||||||
56 | Yield On Cost | 9.77% | N/A | Fees Paid to GP | - | $ - | $ - | $ - | $ - | |||||||||||||||||||||
57 | Cash On Cash | 16.49% | 48.56% | Asset Mgmt Fee - Multifamily | $ - | 0.00% | of GRI | - | $ - | $ - | $ - | $ - | ||||||||||||||||||
58 | Asset Mgmt Fee - Commercial | $ - | 0.00% | of GRI | - | $ - | $ - | $ - | $ - | |||||||||||||||||||||
59 | Partner Level Returns | Net Cash Flow | IRR | EM | Capital Transaction Fee - Refinance | $ - | 0.00% | of Refi Value | Base Year Operating Expenses | $ 2.17 | $ 2,311 | $ 5,200 | $ 62,400 | |||||||||||||||||
60 | General Partner | $ 3,021,310 | 102.96% | 17.06x | Capital Transaction Fee - Sale | $ - | 0.00% | of Sale Price | Year 3 Exp. Ratio: | 12.26% | ||||||||||||||||||||
61 | Limited Partner | $ 2,143,505 | 18.55% | 3.01x | ||||||||||||||||||||||||||
62 | ||||||||||||||||||||||||||||||
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