Depuis les années 1960, le Fonds Kirchberg est en charge du développement et de l’urbanisation du plateau de Kirchberg. Initialement urbanisé pour accueillir les institutions européennes, le plateau a, par la suite, accueilli les sièges de banques internationales, puis s’est diversifié avec le développement d’institutions culturelles et de quartiers résidentiels. Aujourd’hui, le logement est la priorité du développement urbain avec de nouveaux projets et quartiers qui sont principalement orientés dans ce sens.

Les grands projets de logements

Le long du boulevard Pierre Frieden, le projet Kiem 2050 est en conception depuis 2019. «Le projet Kiem 2050, porté en Bauteam par Immobel, Prefalux et Witry & Witry plus Search, va arriver à une étape importante début mars: la vente du terrain en bail emphytéotique au promoteur, qui pourra par la suite déposer le permis de bâtir de cette construction en bois et lancer la VEFA», explique , directeur du Fonds Kirchberg.

Au total, 148 appartements seront mis sur le marché libre et en abordable avec une attribution sur dossier, complétés par des commerces, des services et un incubateur d’entreprises. De nombreux espaces communs partagés font aussi la spécificité de ce nouvel ensemble.

Aussi en route depuis plusieurs années, le projet Kennedy Sud va également se concrétiser à partir de cette année. Ce projet . Mais, face  et aux nombreuses questions qui restaient encore en suspens, le Fonds Kirchberg a choisi de changer son fusil d’épaule et de construire de manière traditionnelle. «Nous ne pouvons pas mobiliser indéfiniment les terrains, alors que le pays traverse une crise du logement», déclare Marc Widong.

Le Fonds Kirchberg a fait appel à la SNHBM avec qui il a déjà travaillé pour deux résidences dans le quartier Grünewald. «A priori, nous sommes faits pour travailler ensemble, car la SNHBM a de l’expérience dans la construction, et le Fonds Kirchberg a des terrains et de l’expérience dans l’urbanisme. Par ailleurs, la SNHBM en tant que promoteur public a la possibilité de déclencher les subventions pour du logement abordable, ce que nous ne pouvons pas faire en tant qu’établissement public. C’est pour cette raison que nous avons élaboré une convention avec un cahier des charges, qui deviendra certainement à terme une convention type pour réaliser ce projet qui comptera environ 245 logements dans la zone A1.»

La construction va débuter après les congés collectifs de cet été, quatre résidences sur les neuf prévues au total seront lancées. «Des concessions ont été faites au niveau de l’innovation, mais nous avons choisi la voie la plus sûre, qui permet de développer les logements dans un temps acceptable», reconnaît Marc Widong. Le bureau Steinmetzdemeyer est maintenu comme architecte du projet.  

Un autre projet était également innovant dans son approche: le . Le groupement composé d’Althoff, Bauwens Development et CDCL est toujours en cours de négociation avec le fonds pour tenter de faire aboutir le projet.

Aujourd’hui, notre approche est plutôt de passer par des concours promoteur-architecte.

Marc Widong, directeur, Fonds Kirchberg

Si, historiquement, le Fonds Kirchberg a beaucoup travaillé en commande directe ou par concours, il avait fait évoluer son approche avec le développement de projets en cocréation. «Aujourd’hui, notre approche est plutôt de passer par des concours promoteur-architecte, pour lesquels la qualité architecturale compte 40% de l’évaluation, et le prix proposé pour la redevance du terrain pour 60%», explique Marc Widong. «Cela nous permet d’assurer une bonne qualité architecturale tout comme une bonne redevance sur le terrain, ce qui est important pour nous, car c’est une des principales sources de notre financement.»

La diversification des offres de logements

Pour les projets plus spéciaux, le Fonds Kirchberg se permet toutefois de procéder autrement. «Pour la dernière parcelle qui reste à urbaniser au Kiem, nous avons choisi de garder la propriété du terrain. Nous y développons Kip1, un petit projet de coliving à neuf unités de logements abordables avec une Quartier Stuff au rez-de-chaussée. Pour ce développement, nous travaillerons directement avec un bureau d’architecture, des bureaux d’ingénieurs en génie civil et technique, ainsi qu’un conseiller en coliving. C’est l’occasion pour nous d’apprendre, à petite échelle, un nouveau type de programme qui est le coliving. Si cela s’avère concluant, nous pourrions envisager de le décliner à plus grande échelle, au Kuebebierg, par exemple, car la demande pour ce type de logement est forte.»

Par ailleurs, le Fonds Kirchberg était aussi en négociation avec le groupement Adhoc pour un . «Les négociations n’ont finalement pas abouti», admet Marc Widong. «Mais nous conservons cette volonté de réaliser un habitat sous forme de coopérative au Kirchberg. Aussi, nous avons gardé un terrain en réserve sur la parcelle d’Eurocontrol à cette fin.»

Un tout nouveau quartier à Luxexpo

Le site actuellement occupé par les halls d’exposition de Luxexpo The Box aura demain un tout autre visage. «Le site va totalement être redéveloppé. Une présentation publique est prévue d’ici quelques semaines, mais je peux déjà vous dire qu’il sera beaucoup plus dense que ce qu’il est actuellement», précise Marc Widong. Il est en effet prévu que le site actuel soit redéveloppé de manière plus compacte et en hauteur, tout en étant intégré dans l’urbanisme du nouveau quartier. On trouvera également dans ce quartier des logements, des bureaux, des commerces, ainsi que des hôtels.

Toute la section allant de l’Auchan jusqu’au rond-point Serra sera aussi retravaillée. Selon nos sources, un projet d’agrandissement en hauteur est prévu au-dessus du centre commercial Auchan. Suite à l’expérience menée à la Cloche d’Or, on peut aisément s’imaginer que les futures tours accueilleront également du logement.

Le bâtiment qui est actuellement occupé par Kinepolis va également être transformé pour permettre plus de porosité avec la parcelle arrière.

«Le nouveau quartier de la foire sera un quartier animé en permanence, bien plus actif que ce qu’il est aujourd’hui. Nos équipes ont travaillé à un concept urbanistique qui doit être validé par le conseil des ministres. Il restera par la suite encore à affiner le projet par une équipe qui sera déterminée par concours.»

Kuebebierg, 25 hectares en devenir

Le  est le plus grand projet de développement en cours pour le Fonds Kirchberg. C’est le groupement composé autour du bureau Güller Güller Architecture Urbanism qui est sorti lauréat de la consultation organisée pour l’urbanisme. Un premier PAP, qui couvre le lycée et la pointe est, soit environ 7 hectares, a déjà été déposé. L’élaboration du deuxième PAP, qui couvre les 25 hectares restants, est en cours et l’objectif est de le déposer en 2025.

À terme, ce sont plus de 7.000 nouveaux habitants qui occuperont ce quartier. Dans l’entre-temps, le Fonds Kirchberg réalisera les travaux d’infrastructure avec . «Le Kuebebierg nécessite un préfinancement de près de 100 millions d’euros, qui sont pris en charge par le Fonds Kirchberg. Nous devons donc réaliser ce développement selon un business plan très précis. Pour financer ceci, nous pouvons compter sur les rentrées d’argent émanant des emphytéoses et des locations de bâtiments. Ces recettes doivent en effet nous permettre de couvrir les frais de développement de ce type, mais aussi les frais d’entretien du Pont Rouge, du tunnel Serra ou des diverses routes du plateau.»

Laangfur, un remembrement bientôt achevé

Le est également un développement de nouveau quartier. D’une surface d’environ 28 hectares, il fera la liaison entre l’avenue Kennedy et le futur Kuebebierg. Cette partie du plateau est en fait un ensemble de terrains qui appartiennent à une vingtaine de propriétaires privés, dont des promoteurs privés, ainsi qu’au Fonds Kirchberg et à la Ville de Luxembourg.

«Nous sommes au stade des négociations pour le remembrement de ce quartier qui sera desservi par la nouvelle ligne de tram. Nous avons entre nos mains 21% du terrain, auxquels s’ajoute 1%, qui appartient à l’État. Le reste est entre les mains de différents propriétaires. Les discussions sont complexes, car les compensations sont nombreuses et variées.» Une fois le remembrement fait, il faudra encore déposer le PAP. Au total, environ 3.600 logements pourront être construits, ce qui correspondrait à environ 7.600 nouveaux habitants.

L’éducation, un secteur en plein essor sur le plateau

Le plateau de Kirchberg accueille déjà des locaux pour l’Université du Luxembourg, l’école privée Sainte-Sophie, l’École européenne et des écoles fondamentales de la Ville de Luxembourg. Dans les années à venir, d’autres établissements viendront compléter l’offre scolaire et d’enseignement supérieur, ce qui va de pair avec l’accroissement de la population résidente. Sont prévus l’École nationale pour adultes (Enad), le Lycée Michel Lucius, complété par un internat, une nouvelle école communale et l’école Waldorf – du primaire au lycée.

«Dans le quartier Luxexpo, une nouvelle école primaire est aussi prévue. Un terrain de quatre hectares est réservé pour le complexe scolaire et sportif. Toutefois, les écoles ne peuvent pas aller au-delà de trois niveaux. Donc, pour densifier le terrain, nous allons construire des étages de logements au-dessus de l’école. Ces logements resteront la propriété de la Ville de Luxembourg et seront proposés en location abordable», dévoile Marc Widong.

Une école primaire luxembourgeoise est aussi prévue dans le quartier Kuebebierg.

L’Université du Luxembourg va par ailleurs s’étendre, avec notamment la , mais aussi d’autres bâtiments pour les départements de droit et d’économie. L’École de commerce et de gestion va également déménager au Kirchberg.

Développement au Midfield

Enfin, une nouveauté est prévue pour le Fonds Kirchberg puisqu’il a été mandaté par le gouvernement pour réaliser le développement du terrain étatique se situant entre Howald et la Cloche d’Or. Sur ce terrain est prévue la construction du Lycée technique du centre. «Nous allons assurer la coordination des travaux de ce projet. C’est la première fois que nous sommes amenés à travailler en dehors du plateau de Kirchberg et cela nous offre la possibilité de nous développer. Nous sommes contents de cette preuve de confiance de l’État qui fait ainsi valoir le grand savoir-faire du fonds en matière d’urbanisme», se réjouit Marc Widong. 

Une adaptation de la loi est toutefois nécessaire pour que cela devienne opérationnel, ce qui devrait être fait dans les mois qui viennent.

Cet article est issu de la newsletter hebdomadaire Paperjam Architecture + Real Estate, le rendez-vous pour suivre l’actualité de l’architecture et l’immobilier au Luxembourg. Vous pouvez vous y abonner