Vivienda y propiedad en España (Parte 1): La tenencia de vivienda*

Por Pedro Salas Rojo

La problemática de la vivienda en España está presente en la conversación pública y política día sí y día también. En este blog ya se ha hablado varias veces sobre el tema (aquí, aquí y aquí). La complejidad de su estudio radica, entre otras cosas, en que la vivienda engloba dos mercados muy heterogéneos: el de compra, ya sea para uso propio o ajeno, y el de alquiler. En este primer post veremos que el uno no se puede entender sin el otro. Lo haremos mirando hacia atrás en el tiempo y enfocando las diferencias entre generaciones en cuanto a su relación con la vivienda. En un segundo post, que será publicado más adelante, hablaremos de algunas (malas) políticas implementadas y desarrollaremos algunas propuestas. Vamos a ello.

Un hecho estilizado en varias economías desarrolladas es que las generaciones jóvenes cada vez tienen más problemas para acceder a la vivienda (aquí y aquí). El caso de España no es una excepción, pero presenta particularidades notables. Como explicamos en este informe publicado con FUTLAB, en España nos gusta especialmente comprar las casas en las que vivimos. Esto no es casual. Desde el Plan Nacional de Vivienda de 1961 a las sucesivas reformas de los 1980s y 1990s se ha fomentado explícitamente un modelo de vivienda en propiedad resumido en el famoso “No queremos una España de proletarios, sino de propietarios” del Ministro de Vivienda Arrese. Por aquel entonces, factores como el cambio demográfico y la intensa migración del campo a la ciudad aumentaron la demanda de vivienda y relegaron el alquiler a aquellos que no tenían otra opción habitacional. Todo esto cristaliza en la Tabla 1 de Goodman y Mayer: entre 1990 y 2015 alrededor del 80% de los hogares en España eran propietarios de la vivienda en la que vivían, mientras que la media en países similares se situaba entre 10 y 15 puntos porcentuales por debajo. Recordemos que en España la emancipación suele ser más tardía que en nuestro entorno, lo que hace que el porcentaje de jóvenes que viven con sus padres sea bastante alto. Hasta hace no mucho tiempo, la mayoría de los jóvenes vivían con sus padres hasta que se podían comprar su vivienda -hipoteca o ayuda familiar mediante-, en algunos casos tras un corto periodo de alquiler. Esto ha cambiado.

Como explicamos en el informe, la proporción de hogares propietarios de su residencia principal se ha transformado en los últimos 20 años. La Figura 1 refleja que los hogares de más edad han mantenido estable la ratio de propiedad alrededor del 75-85%, pero esta proporción se ha desplomado para los hogares jóvenes -y no tan jóvenes, fíjense que la caída es notable hasta los 45 años-. En la Figura 2, complementaria, vemos que gran parte de la demanda de vivienda en estos hogares se ha desplazado de la propiedad al alquiler. Como dice la literatura, los altos precios de la vivienda y la inestabilidad laboral contribuyen a este cambio en la dinámica de emancipación y tienen consecuencias en el proyecto vital de muchas familias. Por ejemplo, retrasando decisiones de fertilidad. Tener hijos es muy caro, y la perspectiva de gastar más del 40% de los ingresos del hogar en gastos de vivienda lo hace muy difícil, especialmente para las familias vulnerables. Desde hace una década, muchos jóvenes que dejan la casa materna no compran vivienda, sino que se quedan viviendo de alquiler. Este “efecto stock” añade presión a este mercado y, desde luego, no parece contribuir a bajar los precios de arrendamiento.

Figura 1: Proporción de propietarios de su residencia principal por grupos de edad (original del informe de FUTLAB).

Figura 2: Proporción de hogares arrendatarios por grupos de edad (original del informe de FUTLAB).

Estas dos figuras nos llevan a una pregunta obvia. Si muchos jóvenes han desplazado su demanda de la propiedad hacia el alquiler, pero en España se siguen comprando casas -y cada vez a mayor precio-, entonces, ¿Quién las compra? Muchas de ellas, familias jóvenes, claro. Pero debe haber más. Un reciente informe del Banco de España señala, por ejemplo, al aumento de la demanda de no residentes en regiones costeras como la Comunidad Valenciana y los archipiélagos. En nuestro informe nos centramos en otro aspecto también señalado por el Banco de España: el atractivo económico de la vivienda destinada al alquiler como inversión.

Como ya se comentó en este blog una mayor ratio alquiler-precio de venta aumenta la rentabilidad de la compra de un inmueble para destinarlo al alquiler. Pues bien, el Capítulo 4 del informe del Banco de España señala que su rentabilidad bruta nominal obtenida entre 2015 y 2022 ascendió, en media, a un 10.5% anual. Estarán de acuerdo conmigo en que, comparado con otros activos como los depósitos bancarios (1.2% de media en el mismo periodo) o el promedio del IBEX (un 0.3% de rentabilidad, sin comentarios), es una rentabilidad realmente elevada.

Esta rentabilidad tiene su reflejo intergeneracional en la Figura 3, que muestra la proporción de hogares con dos o más propiedades por grupos de edad. Entre 2002 y 2020 los hogares de más de 60 años con dos o más viviendas han aumentado considerablemente, mientras que la proporción se ha mantenido similar para los de menor edad. Fíjense que ocurre lo opuesto a lo descrito en la Figura 1, donde la propiedad de la vivienda principal se mantenía especialmente en los hogares mayores. Aclaremos algo: en ese periodo ha habido cambios demográficos que con seguridad implican cierto efecto composición. Aunque no podemos discernir cuáles de estas residencias son para uso propio o destinadas al alquiler, el informe del Banco de España indica que el 90% de la inversión en vivienda de alquiler proviene de personas físicas que no se dedican profesionalmente a la actividad inmobiliaria. Muchas de esas viviendas son pisos en la playa o casas en el pueblo, quizá heredadas y compartidas entre hermanos, pero sabemos por la literatura que muchas de estas segundas (terceras, cuartas) viviendas son destinadas a arriendos, lo que no ha de extrañar dada la rentabilidad señalada arriba. En estos casos, la vivienda como inversión frente al derecho de uso implica una transferencia intergeneracional de renta: los arrendatarios jóvenes financian la rentabilidad obtenida por los arrendadores de más edad. Si a ello unimos la tensión en la demanda descrita más arriba y otros factores de oferta, como el descontrol en la vivienda turística y la concentración de vivienda en manos de unos pocos grandes tenedores, el nudo gordiano del mercado de vivienda está servido.

Figura 3: Proporción de hogares con dos o más viviendas (original del informe de FUTLAB).

Conviene insistir en algo antes de concluir: reducir el análisis a una “lucha entre generaciones” es simplista y parcial. Hay profundas desigualdades dentro de las generaciones que explican otros desequilibrios en la vivienda. Por ejemplo, hay cada vez más evidencia de que la desigualdad entre Millenials (nacidos entre 1980 y 1995) excede a la desigualdad de previas generaciones. Mientras que la mayoría de los jóvenes británicos viven una situación similar a la descrita arriba, hay una élite cuya riqueza, fundamentalmente inmobiliaria, excede en un 20% la de otras generaciones cuando tenían la misma edad. No es sorprendente que factores asociados a circunstancias familiares favorables, como padres en ocupaciones de prestigio, y las transferencias inter vivos expliquen gran parte de este fenómeno (sobre esto hablé hace unos años en este blog). En España los datos disponibles no nos permiten hilar tan fino, pero sospecho que la dinámica es similar. También hay diferencias notables dentro de las generaciones con edades más altas, como siempre con sesgo de género: las mujeres mayores tienen ratios de propiedad mucho menores que los hombres de su edad, y también un mayor riesgo de pobreza y vulnerabilidad habitacional.

Que usemos grupos de edad para explicar la problemática de vivienda no implica que esta sea causada por unas generaciones u otras. El enfoque generacional sirve en este caso para ilustrar un modelo desarrollado a lo largo de más de 40 años que ha favorecido la vivienda en propiedad y su mercantilización frente al derecho de uso. El mercado de vivienda es muy imperfecto y las políticas inapropiadas acentúan sus asimetrías y provocan resultados indeseables. En un próximo post hablaremos de algunas de estas políticas, como el inadecuado uso de la promoción de viviendas de protección oficial. También hablaremos de varias propuestas a implementar en el corto y largo plazo.

[*] Gracias a Luis Puch, Antonia Díaz y Alberto Palacios por comentarios sobre versiones previas de esta entrada. Errores y omisiones son míos.