Codifiée sous les articles L 261-1 et suivants et R. 261-1 et suivants du Code la construction et de l’habitation, la vente en état futur d’achèvement consiste à acheter un bien immobilier sur plan et de payer le prix de vente au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Ainsi, le transfert de propriété se réalise avant même la construction ou l’achèvement de l’immeuble.
Dans cet article, nous ne traiterons que du régime juridique du secteur protégé (immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel/habitation, obligeant l’acheteur à effectuer des versements avant l’achèvement de la construction). La vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) forme une particularité de l’immobilier neuf et présente certains avantages pour les acquéreurs.
Réservation de son logement
Avant même le commencement des travaux de construction, débute la commercialisation du programme immobilier par le promoteur. Pendant cette phase, des acquéreurs potentiels peuvent réserver les logements disponibles avant leur livraison en régularisant un contrat de réservation, véritable compromis de vente en matière de vente en l’état futur d’achèvement.
Il est recommandé d’analyser ce contrat afin de vérifier les conditions de la vente à intervenir (date de livraison du bien, détermination du prix de vente, délais, plans de vente, etc.), ainsi que la description précise du logement neuf, des annexes et des équipements collectifs ainsi que les revêtements et matériaux utilisés (notice descriptive). À sa signature, l’acquéreur devra verser un dépôt de garantie sur un compte séquestre. Il correspond à 5 % du prix de vente si le délai de réalisation de la vente ne dépasse pas un an, et à 2 % s’il est compris entre un et deux ans.
S’ouvre ensuite, un délai de réflexion de dix jours (ce délai commence à courir à compter du lendemain de la première présentation du pli), au cours duquel l’acquéreur pourra renoncer à son contrat de réservation (loi SRU).
Le promoteur à l’obligation d’adresser à l’acquéreur le contrat de réservation contresigné, par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans le cas de l’exercice d’une rétractation, le dépôt de garantie sera restitué intégralement, sans retenue ni pénalité à l’acquéreur.
Nota : ce contrat doit préciser les conditions de financement et, plus précisément, une clause d’obtention du financement au bénéfice de l’acquéreur.
Particularité tenant à l’échelonnement du prix
De la signature du contrat de réservation, en passant par la signature de l’acte définitif, jusqu’à la livraison du bien, le promoteur demeure le maître de l’ouvrage. Il s’oblige à réaliser la construction du bien conformément au délai imparti dans le contrat et à un prix convenu. La contrepartie repose sur l’obligation faite à l’acquéreur de verser au promoteur sur un compte centralisateur dédié à l’opération projetée, un pourcentage du prix correspondant à l’état d’avancement des travaux. Les appels de fonds doivent être justifiés par la production d’une attestation délivrée par un homme de l’art.
L’état d’avancement des travaux lors d’un achat en Vefa sera le suivant :
Signature de l’acte authentique de vente
Outre les mentions habituelles d’un acte de vente ; l’acte doit revêtir plusieurs séries de mentions obligatoires à peine de nullité :
– Les mentions prévues aux articles L. 261-11 et R. 261-13 du CCH : la description de l’immeuble, son prix, les modalités de versement du prix, la garantie d’achèvement.
– Les mentions relatives à l’article L. 313-41 du Code de la consommation en cas de recours à un prêt bancaire ;
– La fourniture du dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage (DIUO).
Nota : Si un contrat préliminaire a été signé, le projet de contrat définitif doit être adressé à l’acquéreur au moins un mois avant la date de signature prévue. Le délai de rétractation de l’article L. 271-1 du CCH ne joue pas, étant exclu en matière d’acte authentique. L’acquéreur bénéficie, en revanche, d’un droit de réflexion de dix jours avant de signer l’acte authentique, sauf s’il a déjà bénéficié du délai de rétractation à l’occasion du contrat préliminaire.
Protection de l’acquéreur par le jeu des garanties
La vente en l’état futur d’achèvement est encadrée afin de protéger l’acquéreur. Le promoteur est tenu de souscrire un certain nombre de garanties, à savoir :
– La garantie extrinsèque d’achèvement obligatoire depuis 2015. Cette garantie extrinsèque doit être souscrite auprès d’un assureur spécialisé ou d’une banque et elle garantit l’achèvement du programme aux bénéfices des acquéreurs, en cas de défaillance du promoteur.
– La garantie de parfait achèvement couvre durant douze mois tous les vices apparents ou malfaçons, consignés dans le procès-verbal de réception des travaux ;
– La garantie biennale couvre durant vingt-quatre mois les malfaçons du second œuvre (les éléments pouvant être réparés sans toucher au gros œuvre) ;
– la garantie décennale assure pendant dix ans contre les désordres qui compromettent la solidité de l’édifice ou les rendent impropres à sa destination ;
– L’assurance dommage-ouvrage prévoit une réparation rapide des dommages, avant toute recherche de responsabilité. Elle est souscrite avant le début du chantier par le vendeur.
Le tableau ci-après reprend les garanties, délais et points de départ .
Réception des ouvrages
Avant la régularisation de l’acte authentique portant règlement de copropriété-état descriptif de division, le notaire est chargé de vérifier que le promoteur dispose de ces garanties obligatoires et nécessaires au bon achèvement de la construction, notamment en déposant au rang de ses minutes les justificatifs de ces dernières et l’acquittement des primes par le promoteur.
Point de fiscalité
Provision sur frais : en matière de vente en l’état futur d’achèvement, l’acquéreur bénéficie de frais d’acte d’acquisition dits réduits (environ 2 à 3 % du prix de vente).
Taxe sur la valeur ajoutée : il convient de préciser que le prix en matière de vente en l’état futur d’achèvement relève du régime fiscal de la TVA. L’exigibilité intervient :
– À la signature de l’acte authentique de vente au regard de la fraction du prix exigible au jour de la signature, selon l’attestation de l’homme de l’art confirmant le stade d’avancement des travaux ;
– Lors de chaque versement des sommes correspondant aux différentes échéances prévues par le contrat en fonction de l’avancement des travaux.
Nota : sous certaines conditions, une vente en l’état futur d’achèvement peut bénéficier du taux réduit de 5,5 % et du taux de 10 % dans le cadre de la politique sociale du logement.
Par Me Michaël Grange, notaire.
