Avant toute chose, il est important de savoir précisément en quoi consiste l’encadrement des loyers. Cette mesure est appliquée sur certains territoires situés en zone tendue, c’est-à-dire une zone où la pression immobilière est forte et où la demande de logements est plus importante que l’offre locative. Mais attention, toutes les villes et agglomérations situées en zone tendue ne bénéficient pas de l’encadrement des loyers (voir ci-dessous). Pour celles faisant partie de ce dispositif, l’encadrement des loyers consiste à fixer un plafond maximum que le loueur ne peut pas dépasser.
Dans ces secteurs, trois références de loyers existent. D’une part le loyer de référence, ainsi qu’un loyer minoré de 30% par rapport à la référence et un loyer majoré de 20%. C’est ce plafond d’une majoration de 20% qui ne peut pas être dépassé par le propriétaire souhaitant louer un bien. Cela concerne les biens mis en location nus ou meublés. En revanche, si vous désirez vous lancer dans l’investissement locatif, sachez que les logements mis en location pour la première fois ou n’ayant pas été loués pendant plus de dix-huit mois ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers.
Où l’encadrement des loyers s’applique-t-il?
Comme évoqué précédemment, l’encadrement des loyers ne concerne pas l’ensemble des logements situés en zone tendue. Les premières villes à avoir obtenu un accord gouvernemental pour ce dispositif sont Paris, Lille, Hellemmes, Lomme, la communauté de communes de Plaine Commune en Seine-Saint-Denis. Depuis début novembre 2021, les villes de Lyon et Villeurbanne appliquent également ce dispositif, tandis que Bordeaux, Montpellier et la communauté de communes Est Ensemble (Île-de-France) ont vu leur candidature retenue. Ce dispositif est encadré par la loi Élan et doit faire l’objet d’un arrêté préfectoral. Il n’est donc pas si simple pour une ville ou une communauté de communes d’en bénéficier. Grenoble, ainsi que 27 villes composant Grenoble-Alpes Métropole ont ainsi vu leur demande rejetée par le ministère du Logement. Cette carte étant évolutive, il est donc important de vous renseigner pour savoir si votre logement est situé dans une zone impactée par l’encadrement des loyers avant d’effectuer un recours pour loyer trop cher.
Quel recours possible en cas de loyer trop cher?
De plus en plus de locataires éprouvent des craintes vis-à-vis de leurs échéances de loyers. Payer son propriétaire peut se révéler d’autant plus complexe si celui-ci applique des tarifs trop élevés et ne respecte pas l’encadrement des loyers si cette mesure s’applique à son bien. Dans ce cas, le locataire est en droit de se plaindre auprès de la préfecture. Le préfet peut alors exiger que le propriétaire baisse le prix de son loyer, et même qu’il reverse le trop-perçu à son locataire. En cas de refus, il encourt une amende pouvant aller jusqu’à 5.000 euros (15.000 euros pour une personne morale). Il faut aussi savoir que le locataire a trois ans pour entamer une telle démarche.
À noter que certains propriétaires dépassent le plafond locatif fixé en mettant en place un complément de loyer. Une telle majoration peut se révéler justifiée lorsque le logement concerné possède des caractéristiques le rendant assez exceptionnel dans la zone où il est situé (duplex, grande terrasse avec vue, installations haut de gamme…). Mais là encore, le locataire peut s’estimer floué et entamer une procédure pour faire baisser son loyer, sachant que dans le cas d’un complément de loyer, il n’a que trois mois et non trois ans pour se manifester. Une chose est sûre, c’est que pour réconcilier locataires et propriétaires, le prix fixé au moment de la signature du bail doit se révéler le plus juste possible.
(Par la rédaction de l'agence hREF)
