A défaut de pouvoir assumer seul la restauration de notre patrimoine historique, l’Etat a appelé les contribuables à la rescousse. C’est ainsi que la loi Malraux leur permet de s’offrir un logement de caractère à réhabiliter, et d’obtenir en échange une belle réduction d’impôts. La seule condition à remplir est que le bien, une fois les travaux achevés, soit mis en location pendant au moins neuf ans. Ce dispositif, qui nécessite l’intervention de sociétés de gestion spécialisées, telles que le Groupe CIR ou Buildinvest, est toutefois réservé aux investisseurs très aisés : la mise démarre à 250 000 euros.

Travaux admis

Tout est pris en compte, de la démolition du bien à la remise aux normes

La réduction d’impôts octroyée par l’Etat est calculée sur la base du montant des dépenses de restauration engagées (toujours sous le contrôle d’un architecte des Bâtiments de France). Tous les types de travaux sont pris en compte : démolition, reconstruction, réparations, amélioration, remise aux normes… S’y ajoutent les primes d’assurance, les frais de gestion du chantier et ceux d’adhésion à une association foncière urbaine libre (Aful), parfois rendue obligatoire.

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Par contre, les intérêts du crédit souscrit pour financer l’opération sont exclus du dispositif (mais ils seront intégralement déductibles des loyers encaissés).

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Engagement

La location, à titre de résidence principale, doit durer au minimum neuf ans

Une fois l’immeuble rénové, le propriétaire doit s’engager à louer son logement (non meublé) pendant neuf ans, à titre de résidence principale. La location, qui doit débuter dans les douze mois suivant la fin des travaux, ne peut pas être faite au profit d’un membre de sa famille. Bon à savoir : plutôt que céder le bien après neuf ans, mieux vaut le conserver jusqu’au terme du crédit afin d’optimiser la déductibilité fiscale des intérêts, voire au-delà, pour profiter au maximum des abattements prévus sur la taxation des plus-values, l’idéal étant d’attendre trente ans.

Avantage fiscal

22 ou 30% de réduction d’impôts, selon la localisation de l’immeuble

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Le bonus fiscal correspond à une réduction d’impôts égale à 30% du coût des travaux pour les immeubles situés dans un secteur couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), ou à 22% pour ceux faisant l’objet d’un simple plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP).

Même si l’administration fiscale a fixé un plafond aux dépenses engagées (de 400 000 euros, au maximum, sur quatre ans), la rentabilité excède souvent 3% par an. Sans compter la plus-value réalisée lors de la revente, qui peut atteindre 25% (lire ci-dessous).

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Les calculs à effectuer pour savoir si l'opération proposée vous sera profitable

Façades magnifiques, escaliers en pierre, parquets marquetés… Les programmes vendus en loi Malraux ne sont pas à la portée de toutes les bourses. Ce n’est pas une raison pour les payer trop cher. L’opération ne sera rentable que si le prix du bien avant travaux est inférieur de 25 à 30% à celui du bel ancien du secteur. Le coût des travaux de restauration doit aussi rester raisonnable et ne pas dépasser de plus de 70% le prix d’achat.

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Même sans aucun gain réalisé à la revente, le rendement après fiscalité sera alors supérieur à 3%. Et si le prix total, travaux inclus, n’excède pas trop le prix du neuf, on peut espérer de 15 à 25% de plus-value et atteindre un rendement de 4 à 5% par an.

Monuments historiques

Plus attractifs que le Malraux, mais il y a très peu d’opérations

Variante de la loi Malraux, le dispositif monuments historiques consiste à investir dans une partie d’un immeuble classé par l’Etat (ou inscrit à l’inventaire supplémentaire), par exemple un vieux moulin ou un couvent, puis le faire restaurer dans les règles de l’art avant de le mettre en location.

Côté fiscalité, c’est encore plus avantageux, puisque la totalité des travaux réalisés (eux aussi, obligatoirement supervisés par un architecte des Bâtiments de France) est déductible des revenus imposables de l’acquéreur, et sans aucune limitation. De quoi annuler toute imposition durant trois à quatre ans de suite et parvenir à obtenir un taux de rentabilité annuel de 4 à 6% (hors plus-values de revente).

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Aucune durée de location n’est exigée par la loi, mais, en contrepartie, le bien doit être conservé au moins quinze ans. Le seul souci est que les opérations sont devenues très rares…