Les SCPI, qui investissent l’épargne des souscripteurs dans des immeubles pour distribuer ensuite les loyers, ont attiré les épargnants à la recherche de rendements élevés. Ce placement offre en effet un rendement autour de 4% annuels contre 1,8% pour l'assurance-vie et 0,75% pour le Livret A. Mais depuis quelques semaines, les souscripteurs se demandaient à quelle sauce le gouvernement Philippe s’apprête à les croquer : si leurs SCPI sont assimilées à des Sicav, elles échapperont au nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI). Si elles sont considérées comme des immeubles, elles seront, à ce titre, imposées comme tels. L’IFI, tel qu’il devrait être appliqué l’an prochain, s’appliquera sur les mêmes seuils (800.000 euros et 1,3 million d’euros) que l’ISF, et aux mêmes taux (0,5% et 1,5%). Mais uniquement sur les biens immobiliers. Les actifs financiers (actions, Sicav…) en seront exclus. Mi placement immobilier, mi-produit financiers, le sort des SCPI était encore incertain en début de semaine. Mais Arnaud Dewachter, le directeur général de l’Aspim, l’Association française des sociétés de placement immobilier, est pessimiste : "mes derniers contacts avec les conseillers de Matignon me confirment que les parts de SCPI seront incluses dans l’assiette IFI des souscripteurs".
Selon les informations de Challenges, Bercy prévoit même d’inclure dans l’assiette IFI les parts de SCPI achetées à travers des contrats d’assurance-vie : elles représentaient la moitié des souscriptions ces derniers mois. La décision parait d’autant plus bizarre que le souscripteur d’un contrat n’est plus propriétaire à proprement parler de ses titres, mais devient seulement titulaire d’une créance de la compagnie d’assurance à son égard. Bercy envisagerait aussi d’inclure dans cette assiette les parts d’OPCI, un autre véhicule immobilier, souscrit par des particuliers et des sociétés et qui peut investir à hauteur de 85% en immobilier.
Maigres recettes fiscales
Qu’est-ce qui motive cette décision ? Pas la logique. Les SCPI ne peuvent pas être considérées comme des logements locatifs : plus de 90% de leurs actifs sont investis en immobilier de bureaux et entrepôts. Comment, dans ce cas, seraient-ils considérés comme des "rentiers de l’immobilier" et taxés à l’IFI, alors que les actionnaires des foncières cotées, qui détiennent elles aussi 90% de locaux destinés aux entreprises, ne le seraient pas? "C’est peut-être que le poisson a trop grossi" hasarde Arnaud Dewachter. Mais, dans tous les cas, la recette ne sera pas élevée. Une enquête auprès de trois gestionnaires de SCPI a montré que moins de 15% des souscripteurs étaient assujettis à l’ISF. Sur cette base, et en prenant un taux d’imposition IFI moyen de 1%, l’état ne devrait récolter dans cette affaire qu’un maigre 75 millions d’euros de recettes fiscales...
