Immobilier: à Paris, le marché s'emballe

Paris ne s'assagit jamais longtemps. Après une période d'accalmie, la ville s'envole à nouveau vers les sommets. Selon les Notaires de Paris-Ile-de-France, le prix moyen au mètre carré atteint 8900 euros, soit une hausse de 7,5 % en un an. Une flambée due au retour des étrangers - les Italiens et les Britanniques -, des expatriés - revenus de Londres ou de Bruxelles - et des Parisiens aisés. L'amélioration du moral des Français et la perspective des Jeux olympiques de 2024 dopent également le marché.

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Cette surchauffe, qui rappelle celle des années 2005 à 2009, commence à changer la physionomie de la capitale. "Paris devient une ville exclusive, réservée aux cadres et aux professions libérales, au détriment des employés et des ouvriers", analyse Laurent Vimont, président de Century 21. Aucun quartier n'est épargné: si le centre et l'ouest sont désormais destinés aux plus riches, le nord perd peu à peu ses primoaccédants, contraints de s'éloigner. Une course folle qui devrait toutefois ralentir: Fabrice Abraham, directeur général de Guy Hoquet, observe en cette fin d'été "un coup d'arrêt". Et un sursis pour les amoureux de la capitale.

Le coeur de Paris bat de plus en plus vite. Parisiens fortunés, expatriés ou étrangers, tous se précipitent pour profiter des vieilles pierres et des appartements de caractère, parfois vendus "à des prix qui dépassent l'entendement", affirme le directeur de l'Etude Caraudrey. Rares, les biens de qualité dépassent 10 000 euros le mètre carré pour culminer à 13 000 ou 15 000 euros!

Dans le Ier, arrondissement le plus recherché par les étrangers qui se délectent des boutiques de luxe et du chic parisien, les prix se sont envolés: "Les beaux produits se vendent à 12 000 ou 13 000 euros le mètre carré, et partent en une journée", affirme Nathalie Naccache, directrice des agences Fortis Immo. Comme ce pied-à-terre de 24m2, situé à deux pas des jardins du Palais-Royal, vendu 327 000 euros. Très cotées, la rue Saint-Honoré et les Tuileries suscitent la convoitise des expatriés rentrés de Londres. Tandis que les Halles, un peu plus accessibles, bénéficient de la transformation du quartier. Récemment, un 61 m2, proche du boulevard Sébastopol, a été vendu 610 000 euros.

Le IIe plaît aux familles bobos. Animé, avec ses bars et ses restaurants branchés, l'arrondissement continue à se bonifier. C'est Montorgueil qui reste la valeur la plus sûre, avec des prix compris entre 10 000 et 11 500 euros le mètre carré. Ainsi, ces acquéreurs n'ont pas hésité à s'offrir un 122 m2 pour 1,4 million d'euros. Le Sentier a ses inconditionnels qui s'y offrent des appartements de caractère de 8500 à 11 000 euros le mètre carré. Comme ce 94 m2 sans travaux, rue d'Aboukir, payé 1,1 million d'euros.

Le IIIe, l'ex-"Marais des pauvres", est devenu furieusement tendance. Du marché des Enfants-Rouges à Beaubourg, en passant par le square du Temple, les appartements s'arrachent entre 9000 et 11 000 euros le mètre carré, comme ce 46 m2, rue des Coutures-Saint-Gervais, cédé 530 000 euros. Ou ce 62 m2 doté d'une belle hauteur sous plafond, au métro Arts-et-Métiers, vendu 676 500 euros. Les investisseurs misent aussi sur l'arrondissement: l'un d'entre eux vient de s'offrir une studette de 15 m2, rue des Gravilliers, pour 160 000 euros.

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Un temps boudé, le IVe redevient l'un des arrondissements les plus chers de la capitale. Autour des rues des Lions-Saint-Paul, Beautreillis et Charles-V, les prix s'envolent à 11 500, voire 13 000 euros le mètre carré, soit une hausse de 10 % en un an. Les patrons de start-up et les étrangers addicts au IVe s'empressent de surenchérir pour habiter le Marais chic. La location saisonnière a aussi dopé les ventes: les touristes raffolent du quartier et contribuent à la flambée des prix des studios, loués chers par des investisseurs. L'un d'eux vient de s'acheter un 23 m2, proche de Saint- Paul, à 280 000 euros.

L'esprit Rive gauche se vend vite et bien. Plus que jamais, le Quartier latin et Saint-Germain- des-Prés constituent des valeurs sûres que les étrangers, les expatriés et les Parisiens continuent à s'arracher, "à des prix stratosphériques", souligne Stéphane Atlan, directeur des agences Royalimmo. Aujourd'hui, les appartements se négocient entre 11 000 et 15 000 euros le mètre carré.

Le Ve, son charme intemporel et ses écoles prestigieuses, ne passe jamais de mode. "Ses inconditionnels ne veulent pas vivre ailleurs. Récemment, une famille, partie dans le XVIe pour s'agrandir, en est revenue pour s'acheter plus petit", raconte Patricia Cariou, directrice de Monge Patrimoine. La demande est si forte que la pénurie guette, notamment pour les grandes surfaces, négociées entre 12 000 et 13 000 euros le mètre carré. Ainsi, ce 75 m2, rue Tournefort, s'est vendu 1 million d'euros après seulement deux visites. Sur ce marché convoité, les défauts ne découragent même plus les acquéreurs. A Maubert, un 75 m2, charmant mais bas de plafond, a rapidement trouvé preneur à 895 000 euros. Les petites surfaces partent en un clin d'oeil, comme ce 21 m2, rue de la Montagne-Sainte- Geneviève, cédé 270 000 euros. Moins cher, le Val-de-Grâce plaît aux jeunes familles: un 53 m2, rue des Feuillantines, a été vendu à 567 100 euros.

Le VIe arrondissement (son passé existentialiste et ses boutiques de luxe) reste indétrônable, avec des prix très élevés, en augmentation de 10% en 2017. "Les petites surfaces se vendent très vite et très chères", souligne Sylviane Lemarié, directrice de l'agence Littré. Comme cette studette de 14 m2, rue Saint-Placide, cédée 191 000 euros. A Saint-Germain-des- Prés et Odéon, les prix s'envolent encore davantage: "On assiste au retour des Britanniques - l'effet Brexit - et des Italiens, dotés de budgets confortables", souligne Stéphane Atlan. Les biens exceptionnels sont encore plus chers: une maison de 200 m2, proche de l'Observatoire, s'est vendue à 3 millions d'euros, soit 15 000 euros le mètre carré.

Les quartiers huppés de la capitale ont encore de beaux jours devant eux. Les prix se sont enflammés en 2017, pour s'échelonner entre 10 000 et 15 000 euros le mètre carré, voire plus pour les biens exceptionnels. Un temps retirés du marché, les étrangers reviennent et n'hésitent pas à surenchérir pour s'offrir des appartements luxueux, également convoités par les expatriés.

Dans le VIIe, "les prix ont rattrapé ceux de 2011", affirme Julien Girard, de l'agence Orpi Champs-de- Mars. Comme la demande est forte, "la hausse est loin d'être terminée", estime Rémi Legueux, de l'agence Century 21 Tour-Eiffel. Les transactions autour des Invalides et du champs de Mars continuent à battre des records. Récemment, un couple d'expatriés, rentré de Belgique, s'est offert un 195 m2, rue Saint-Dominique, pour 2,5 millions d'euros. Tandis qu'un 75 m2, rue de Grenelle, a rapidement trouvé preneur pour 900 000 euros.

Même emballement dans le VIIIe : "Les biens sans défaut partent en moins de soixante-douze heures à des prix élevés", affirme Philippe Joffre, de Barnes Saint-Honoré. Rue Lord-Byron, un 170 m2, doté d'une terrasse de 70 m2, a ainsi trouvé preneur à 2,5 millions d'euros. Pour trouver moins cher, mieux vaut miser sur le quartier Europe, qui attire une clientèle jeune à 9000 ou 10 000 euros le mètre carré.

Le XVIe a retrouvé son dynamisme. Les appartements familiaux sont de nouveau pris d'assaut, à des tarifs atteignant 10 000 euros le mètre carré. "Nous revenons aux prix d'avant 2012, avec des transactions à plus de 2 millions d'euros", constate Thibault de Saint-Vincent, président de Barnes. Des montants redevenus courants du côté de la Muette. Avenue Raphaël, un 225 m2 s'est vendu à 3,5 millions d'euros. Le XVIe sud, moins cher, bénéficie également de l'engouement. "Les prix y atteignent 10 000 euros le mètre carré", affirme Frédéric Saada, de l'agence Orpi S-Immo. Tel ce 28 m2, avenue de Versailles, cédé 280 000 euros.

Côté XVIIe, la demande devient pressante. Les quartiers huppés de l'arrondissement, comme la Plaine- Monceau et les Ternes, poursuivent leur ascension, à des prix supérieurs à 10 000 euros le mètre carré. Mais ce sont les Batignolles qui bougent le plus: avec l'arrivée de la cité judiciaire, une nouvelle clientèle de primo-accédants à fort pouvoir d'achat - avocats, magistrats - a fait son apparition, prête à payer 9000 euros le mètre carré pour s'y installer. Les Epinettes restent moins chères: un acquéreur vient de s'y offrir un 50 m2 à rénover pour 385 000 euros. "Des prix inimaginables voilà un an" s'étonne Thomas Bertin, de l'agence Laforêt Levis. Proches du XVIIIe, les portes de Saint-Ouen et de Clichy attirent les bobos. "C'est comme le Marais d'il y a trente ou quarante ans", s'enthousiasme Sylvain Nouallet, directeur de l'agence Orpi Nouallet Immobilier.

L'engouement pour les deux arrondissements centraux du nord de Paris ne se dément pas. Plus que jamais, les couples de cadres cherchent à trouver un toit dans ces quartiers animés, abritant les restaurants les plus tendance de la capitale. Victimes de leur succès, ils voient leur prix grimper, parfois au-delà de 10 000 euros le mètre carré.

Le IXe est devenu chic et branché. Avec des prix de 10 000 à 11 000 euros le mètre carré, le quartier autour de la rue des Martyrs s'envole. "Beaucoup d'acquéreurs, venus d'autres arrondissements, veulent s'y installer", se félicite Marie-Christine Montmayeur, directrice de l'étude Century 21 Saint- Georges. L'un d'entre eux vient de s'offrir un 93 m2, rue Saint-Georges, pour 970 000 euros. Un 33 m2, rue Jean-Baptiste-Pigalle, est, lui, parti à 400 000 euros. Même les premiers étages se vendent rapidement, comme ce 68 m2, rue de la Tour-d'Auvergne, parti à 735 000 euros. Plus loin, le quartier autour du boulevard Rochechouart prend lui aussi de la valeur.

Patrick Nicaud, directeur de l 'agence Century 21 Magenta- Lafayette est formel : "Le Xe reste une terre d'accueil pour les Parisiens." Pourtant, du canal Saint-Martin au boulevard Magenta et aux grands boulevards, le marché s'affole, avec des prix entre 7500 et 10 000 euros le mètre carré. Un 63 m2 à refaire, rue du Faubourg-Saint-Denis, a ainsi été vendu 540 000 euros. Rue du Faubourg-Poissonnière, un 92 m2 à rénover est parti à 830 000 euros. Le quartier de la gare du Nord voit sa cote remonter : les acheteurs y recherchent de grands appartements à prix abordables : une famille s'est ainsi offert un 136 m2 à 930 000 euros. Mais que les propriétaires ne s'emballent pas trop: "le Xe n'est pas la Rive gauche. Quand les prix sont trop chers, ça bloque", prévient Patrick Nicaud.

Fini, les bonnes affaires dans l'est de la capitale, prisé par une clientèle de cadres trentenaires et de jeunes familles. "La Bastille est devenue le nouveau Saint-Germain-des-Prés", estime Eric Dewisme, directeur de l'agence Bastimo. Une évolution qui change la sociologie de ces quartiers et exclut les plus modestes.

Le XIe, ses bars et sa proximité avec le centre de Paris, est dépassé par son succès. "Les prix flambent, pour atteindre parfois de 10 500 à 11 000 euros le mètre carré", s'exclame Philippe Thomas, de l'agence Guy Hoquet Oberkampf. Les grands appartements autour de l'avenue Parmentier sont très recherchés et préférés à ceux de la rue Oberkampf, trop bruyante : un 57 m2 sans ascenseur vient de s'y vendre à 600 000 euros.

Autour de la place de la Bastille, les prix flambent. Rue Amelot, un 80 m2, doté d'une terrasse de 30 m2, s'est vendu en un rien de temps pour 1 million d'euros. La clientèle italienne ne risque pas de calmer le jeu. "Ici, les appartements sont moins chers qu'à Rome", explique Moulay Elhouari, de l'agence Arthurimmo H3M. Dans le XIIe, arrondissement familial et vert, les prix sont passés de 8000 à 9000 euros le mètre carré en à peine un an. Daumesnil, avec ses beaux immeubles en pierre de taille, reste l'un des quartiers les plus recherchés du XIIe, tout comme Bel-Air et Dugommier. Les acheteurs se tournent vers les appartements à rénover. Ilana Soussand, de l'agence Orpi Porte- Dorée, s'étonne de la rapidité des transactions sans négociation: "J'ai vendu un 76 m2 au métro Daumesnil. Malgré de gros travaux, il a été cédé à plus de 610 000 euros."

Les jeunes familles se précipitent dans les trois arrondissements du sud de la capitale. Face à une demande vigoureuse, les prix grimpent rapidement, avec des hausses de 5 à 10 % en un an, notamment pour les petites surfaces: "Elles se vendent en vingt-quatre heures", affirme Nicolas Delon, directeur de Delon Immobilier.

Autrefois populaire, le XIIIe s'embourgeoise. Arrondissement familial, il attire des acquéreurs qui viennent y chercher des prix supportables. Mais cette ruée fait flamber ce marché encore raisonnable, avec des tarifs compris entre 7500 et 10 000 euros le mètre carré. Les budgets moyens pour les grandes surfaces tournent autour de 700 000 euros. Ce qui n'exclut pas forcément les primo-accédants. "Ici, ils sont plutôt âgés de 30 à 40 ans et disposent de 450 000 à 550 000 euros", raconte Chloé Guillaume, de Lutèce immobilier. Si la Butte-aux-Cailles reste le micromarché le plus prisé - un 36 m2 à refaire, villa Laurencia, vient de se vendre à 306000euros - les Gobelins dépassent 10 000 euros le mètre carré. La rue de Tolbiac plaît aux amateurs d'immeubles des années 1960 et 1970, dotés de balcons et de parkings. Un 47 m2 vient de s'y vendre à 445 000 euros. Reste le quartier chinois et ses tours, accessible pour moins de 7000 euros le mètre carré.

Les prix montent rapidement dans le XIVe, arrondissement. Un emballement qui exclut les primo-accédants, notamment à Montparnasse et au nord de la rue d'Alésia : "Les biens sans défaut partent entre 9000 et 10 000 euros le mètre carré", affirme Julien Guillaume, de l'agence Orpi- Alésia-Didot. Ainsi, ce 31 m2 a été cédé en un clin d'oeil à 299 000 euros. De son côté, le parc Montsouris attire les familles. L'une d'entre elles vient de s'offrir un 80 m2 pour 680 000 euros. Les affaires tournent également vite à Denfert, où un 45 m2 s'est vendu à 380 000 euros. Mais ces quartiers prisés ne sont plus les seuls à profiter du marché : les travaux d'embellissement ont dopé le marché de la porte d'Orléans et de la porte de Vanves.

Longtemps raisonnable, le XVe voit ses prix s'affoler. Le quartier de Grenelle, proche du VIIe, se négocie entre 9000 et 12 000 euros le mètre carré : un 65 m2 a ainsi été cédé 680 355 euros. La rue Félix-Faure reste également cotée: un 4-pièces de 91 m2, en étage élevé avec ascenseur, a été vendu 872 500 euros. Balard profite de l'arrivée du Pentagone français et atteint 9000 euros le mètre carré, voire davantage. Plus populaire, "Brancion attire les jeunes cadres", observe Nicolas Delon, inquiet du niveau des prix, qui "ont grimpé trop vite". Comme ce 77 m2 vendu 713 000 euros.

Dans ces arrondissements populaires, la demande est forte, encouragée par l'arrivée d'une clientèle chassée du centre de Paris. Compris entre 6500 et 9000 euros, les prix peuvent grimper dans les nombreux micromarchés, animés et branchés, qui font le charme du nord et de l'est de la capitale.

Dans le XVIIIe, contrasté, les prix commencent eux aussi à flamber et se négocient entre 6500 et 10 000 euros le mètre carré, voire plus pour des secteurs comme Lamarck-Caulaincourt ou la butte Montmartre. "Dès que le bien est au prix, il part en quarante huit heures" observe Laurent Zerbib, de l'agence Orpi JS Conseil. A Montmartre, où vivent de nombreux artistes prêts à payer cher la bohème version chic, "les prix ont augmenté de 6% en six mois", affirme Frédéric Teboul, de l'agence Guy Hoquet. Rue Caulaincourt, un grand 2 pièces de 52 m2 a ainsi été adjugé 535 000euros. Seuls la Goutte-d'Or et le quartier de la Chapelle échappent à l'embellie.

Le marché du XIXe, arrondissement le moins cher de la capitale, est dopé par une clientèle de jeunes en quête de logements accessibles. Beaucoup arrivent du Xe et du XIe pour s'agrandir ou devenir propriétaires pour la première fois. Les familles plus aisées choisissent les Buttes-Chaumont avec des prix avoisinant 10 000 euros le mètre carré, voire plus pour les biens avec vue sur le parc, comme ce 56 m2 proposé à 595 000 euros. La Villette attire toujours les mélomanes et autres amateurs de culture et de prix doux (7000 euros le mètre carré). Du côté de la place des Fêtes, les prix chutent à 6 500 euros le mètre carré.

Le XXe charme toujours autant. Vivant, mélangé, branché, l'arrondissement est très demandé et plus seulement par les acheteurs les plus impécunieux. Gambetta, Père-Lachaise, Ménilmontant et Belleville restent les quartiers les plus recherchés. "Les prix varient de 6500 à 8000 euros le mètre carré. En parfait état ou pas, tout se vend", affirme Henri Sadkowski, de l'agence Arthur immo Odyssée-Pyrénées. Comme ce 3 pièces de 55m2, avenue Gambetta, cédé pour 440 000 euros. Un studio de 18 m2, rue Pixérécourt, avec de gros travaux à prévoir, a été, lui, cédé 150 000 euros. Paradis des bobos, la campagne à Paris "est plus chère, à 9000 euros le mètre carré, mais agréable à vivre", vante Cyril Kadoch, de l'agence Orpi BO conseils. Les écrins de verdure se paient toujours au prix fort.