Comment vérifier que mon syndic a bien ouvert un compte séparé pour ma copropriété ? Cette question revient régulièrement du fait de certaines dérives en la matière dénoncées régulièrement par les associations.
Un député s’est donc saisi du sujet et a questionné le gouvernement pour savoir quel dispositif permettrait aux copropriétaires d’avoir accès pour vérification, aux conventions de compte, à l’identité du mandataire et à la qualité du compte mandant.
Pour rappel, c’est le paragraphe II de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui précise que :
Le syndic a l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai l’ensemble des sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat.
Une dérogation est toutefois prévue pour les petites copropriétés de moins de 15 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, qui peuvent ouvrir un compte unique en créant un sous-compte permettant d’individualiser comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat.
La méconnaissance par le syndic de cette obligation, à l’expiration d’un délai de trois mois suivant sa désignation, emporte nullité de plein droit de son mandat.
Faute pour le syndic d’établir l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat, le juge, saisi dans les conditions de l’article 47 du décret du 17 mars 1967, peut ensuite désigner un administrateur provisoire. Le syndicat étant alors dépourvu de syndic.
Il est important de rappeler que le syndic est dans l’obligation de transmettre au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du compte ou du sous-compte, selon qu’un compte bancaire séparé a été ou non ouvert, dès réception de ceux-ci.
A défaut, l’alinéa 7 de l’article 21 la loi du 10 juillet 1965 donne au conseil syndical le droit de :
Prendre connaissance et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété.
Vous allez me dire, c’est bien joli mais si on n’a pas de président de conseil syndical élu dans notre copropriété, on fait comment ? Le décret de 1967 précise que lorsqu’une communication écrite doit être faite au conseil syndical, elle est valablement faite en la personne de son président, lorsqu’il en a été désigné un, ou, à défaut, à chacun de ses membres.
Dès lors, l’ouverture par le syndic d’un compte séparé, au nom du syndicat des copropriétaires, n’interdit pas au syndicat des copropriétaires, par la voie du conseil syndical, d’obtenir de la banque des informations sur les opérations de gestion de la copropriété.
On a un répondu à la première question de savoir qui peut-être informé ? Mais la plupart du temps, les banques évoquent le secret bancaire et refusent de produire les relevés demandés et toutes les informations relatives au fonctionnement du compte au conseil syndical.
Un arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation a ainsi estimé que le secret bancaire ne s’opposait pas à la communication au syndicat des copropriétaires d’informations sur le fonctionnement d’un sous-compte bancaire non individualisé, dont le syndic était le seul titulaire, dès lors que ce compte enregistrait exclusivement les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat.
Rappelons à cet effet, que le syndic n’est titulaire que de la signature faisant fonctionner le compte durant son mandat, dont le bénéficiaire est le syndicat.
Ainsi, dès lors que le compte bancaire ouvert par le syndic enregistre exclusivement des opérations de gestion de la copropriété, la banque est tenue de communiquer au président du conseil syndical régulièrement désigné par l’assemblée générale des copropriétaires l’ensemble des informations relatives au fonctionnement de ce compte, sur lequel transitent les seuls fonds du syndicat, sans que le secret bancaire puisse être valablement opposé.
« L’hebdo copro », chaque lundi, retrouvez Isabelle DAHAN, fondatrice de Monimmeuble.com pour un point sur l’actualité de la copropriété. Cette chronique est diffusée sur la radio web de l’immobilier : Radio Immo.
En savoir plus sur les obligations des syndics pour l’ouverture d’un compte séparé
Chronique enregistrée le 4 février à 17h10, durée : 4 minutes.
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