Toužíte po vlastním bytě? ‚Kupujte teď, hypotéky budou těžko dostupné,‘ reagují odborníci na plány ČNB
Ceny nemovitostí v Česku v uplynulých letech na některých místech vzrostly i o desítky procent. Nyní navíc Česká národní banka oznámila další zpřísnění pro čerpání hypoték. Vlastní bydlení stává pro řadu Čechů prakticky nedostupné. Server iROZHLAS.cz oslovil odborníky z bank, realitních kanceláří i developery, aby poradili lidem, kteří se svého snu vzdát nechtějí.
Pro žadatele o hypotéku je 1. říjen letošního roku důležité datum. Právě na začátku října totiž ČNB navázala nová doporučení pro poskytovatele hypoték. Podle nich by „výše dluhu žadatele neměla překročit devítinásobek jeho ročního čistého příjmu a žadatel by měl na splátku dluhu vynakládat maximálně 45 % svého měsíčního čistého příjmu“. Podle centrální banky jde o prevenci proti podceňování rizik bankami i klienty.
V anketě pro iROZHLAS.cz odpovídalo osm odborníků z různých odvětví na to, jak by zájemci o vlastní bydlení měli nyní postupovat, pokud chtějí investovat do vlastního bydlení. Všichni se shodují na jednom: nelze čekat, že by ceny nemovitostí výrazně klesly.
iROZHLAS položil vybraným odborníkům následující dotazy:
- ČNB nedávno zpřísnila podmínky pro hypotéky. Co byste v reakci na toto rozhodnutí a aktuální ceny bytů poradili zájemcům o byt (například mladé rodině s průměrnými příjmy a trochou úspor) – je nyní rozumnější s koupí bytu počkat, nebo nakupovat naopak hned?
- Jak by se podle Vás naopak měli zachovat zájemci o prodej bytu?
- Jsou stoupající ceny bytů momentálně jenom „bublinou“ a lze očekávat jejich pokles?
Lukáš Maděra, ředitel prodeje a zákaznické péče, Skanska Reality
1. Nedomnívám se, že je rozumné v tuto chvíli s nákupem otálet. Přes avizované zpřísnění jsou úrokové sazby hypotečních úvěrů stále velmi nízké. Pokud rodina s průměrným příjmem nedosáhne na požadovanou velikost bydlení v Praze, je vhodné se orientovat na její blízké okolí s dobrým vlakovým spojením. Nepředpokládám, že by v nejbližších letech mělo dojít k nějakému výraznějšímu ochlazování trhu, jelikož převis poptávky nad nabídkou bude pokračovat.
2. Bez odpovědi.
3. Dle našeho názoru se o bublinu nejedná. Dokud nebude nabídka dostatečně široká, což se v nejbližších letech jistě nestane, nedá se očekávat, že by se ceny nemovitostí měly pohybovat směrem dolů. Pro následující roky očekávám mírný růst nebo stagnaci cen na současné úrovni.
Přísná hypoteční pravidla: změna dopadne na třetinu žadatelů, hlavně na mladé v Praze a Brně
Číst článek
Jan Martina, oblastní ředitel pro Prahu společnosti M&M reality
1. Mladé rodině bych nyní doporučil specifikovat, zda skutečně potřebuje nemovitost vlastnit. V případě že rodina svou potřebu takto vyhodnotí, doporučuji nemovitost pořídit co nejdříve. S ohledem na dění na realitním trhu a dalším doporučením ze strany ČNB, která považuje za nutné podmínky pro získávání hypotečních úvěrů stále více zpřísňovat, by se pro takovou rodinu mohlo stát vlastní bydlení v příštích letech zcela nedostupným.
2. Vzhledem k tomu, že poptávka stále převyšuje nabídku, zatím nevidím důvod, aby prodávající činili nějaké zvláštní kroky. Cena nemovitosti samozřejmě nesmí být nadhodnocená, což se v současné době stává ve stále větším množství případů. Především na internetu lze najít skutečně přepálené ceny nemovitostí, za které už není možné je pak opravdu prodat. Prodávající musí cenu nastavit tak, aby za svůj byt či dům získal reálné maximum odpovídající lokalitě a stavu daného objektu.
3. Je pravda, že ceny nemovitostí jsou nyní abnormálně vysoko, a je možné, že trh se skutečně přehřívá a je na svém maximu. V lokalitách, kde kupní síla obyvatel už v žádném případě nedosáhne na ještě dražší nemovitosti, jako jsou panelová sídliště a periferie, lze očekávat stagnaci, možná i mírný pokles cen. V centrech měst, VIP lokalitách a obecně v oblastech, kde je silná poptávka po novém bydlení, možná také přestanou po nějaké době ceny nemovitostí stoupat, ale rozhodně si byty a domy udrží svou hodnotu. Jsou tedy i dobrým nástrojem pro investici a uchování kapitálu.
Kde se v Praze nejvíc staví a kde to vázne? Podívejte se na interaktivní mapu
Číst článek
Michal Skořepa, analytik České spořitelny
1. U těch, co zvažují nákup bytu, záleží na mnoha parametrech: jak vysoký a jak spolehlivý mají příjem, v jakém regionu a městě nebo obci by chtěli bydlet a podobně. Obecně jistě platí, že pro lidi s nižšími příjmy dává smysl uzavřít hypoteční smlouvu do října, kdy začnou nové limity ČNB fakticky platit.
Je ale také třeba zdůraznit, že nákup bytu nebo domu se považuje za samozřejmost, přestože existuje také varianta bydlení v nájmu. Výhodou bydlení ve vlastním je, že na konci splácení je člověk majitelem nemovitosti, ale na druhé straně má po celá ta léta mnohem více starostí se samotnou nemovitostí a případně i se splácením hypotéky.
2. Potenciální prodejce bytu nemá kam spěchat, protože nabídka bydlení, a tedy vlastně jeho konkurence, sice bude podle údajů ČSÚ nejspíš sílit, ale asi jen pozvolna. Zájem o byty tedy bude i nadále silný. Záleží však na dalších okolnostech, jako je například časový horizont, v němž potřebuje peníze za byt získat, nebo kolik má času na jednání s nájemníky pro období, než byt prodá.
3. Ceny bytů a domů budou pravděpodobně stoupat i nadále, přinejmenším v nejatraktivnějších lokalitách, jako jsou větší města a jejich blízké okolí. Růst těchto cen by však měl polevovat a tempa růstu vysoko přes 10 % už budou nejspíš minulostí.
Panelové byty rychle zdražují. Během pěti let jejich cena vzrostla o čtvrtinu
Číst článek
Jan Zachystal, RE/MAX Alfa
1. Ceny nemovitostí jsou zejména v Praze nejvyšší v historii. Bytů je v metropoli stále relativní nedostatek a i když krátkodobě může dojít k menšímu poklesu, z dlouhodobého pohledu ceny v podstatě jen rostou. Pro rodinu s průměrnými příjmy bych v rámci Prahy volil byt 3+1 v panelovém domě v lokalitě, kde je metro a kompletní občanská vybavenost.
2. Byty se stále prodávají extrémně dobře, ceny jsou nejvyšší v historii, takže pokud někdo uvažuje o prodeji svojí nemovitosti, nyní je ideální doba.
3. Krátkodobě může dojít k menšímu poklesu cenové hladiny, i když rozhodně neočekávám opakování situace z let 2009 - 2012, kdy ceny nemovitostí klesly řádově o desítky procent.
Ceny nemovitostí rostou v Česku nejvyšším tempem z celé Evropské unie. Propadly se naopak v Itálii
Číst článek
Patrik Madle, mluvčí ČSOB
1. V případě, že by zájemce po regulaci na potřebnou výši hypotéky nedosáhl, doporučujeme koupit.
2. Zpřísnění podmínek pro hypotéky dopadne pouze na menší část zájemců a očekáváme pouze mírný pokles poptávky, která přispěje k mírnému ochlazení na trhu.
3. Stoupající ceny jsou vyvolány objektivními faktory: nedostatek nabídky versus stále silná poptávka (i přes vyšší ceny) a výhodné podmínky financování. Jak bude postupně klesat poptávka, může se zbrzdit i cenový růst až ke stagnaci. Bude se jednat ale o postupný proces, žádné praskání cenových bublin.
Bydlení v Praze jen pro bohaté. Ceny za poslední dva roky vzrostly o 40 procent
Číst článek
Marcela Fialková, tisková mluvčí Central Group
1. Další opatření ČNB, které začne platit od začátku října, opět výrazně omezí dostupnost bydlení pro střední třídu. Očekáváme tedy, že klienti, kteří by podle nových pravidel na hypotéku nedosáhli, se budou snažit získat hypotéku na nové bydlení do konce září. Již nyní ale potřebuje pražská rodina na nový byt mít našetřeno téměř 1,5 milionu korun, aby vůbec na hypotéku dosáhla. Takže již nyní je dostupnost pro řadu průměrně vydělávajících rodin bez pomoci okolí neřešitelná.
Situace v Praze je dána velkou propastí mezi nedostatečnou nabídkou a výraznou poptávkou. To může spravit pouze umístění více konkurenční rezidenčních projektů na trh, čehož se vlivem dlouhý povolovacích procesů v hlavním městě v krátkodobém horizontu bohužel zřejmě jen tak nedočkáme.
2. Pokud se jedná o investory do pražských bytů, těm hraje do karet skutečnost, že kromě cen bytů rostou i nájmy. Výnosy stále výrazně převyšují jiné investiční nástroje, takže nepředpokládáme, že by nastal výrazný příliv seconhandových bytů na trh.
3. Z krátkodobého hlediska a i vlivem opatření ČNB může dojít ke zpomalení růstu. Neočekáváme ale, že kvůli vysoké poptávce ceny budou padat. Určitě už nebudou růst takovým tempem jako poslední tři roky, ale z dlouhodobého hlediska růst určitě ještě budou.
Byty mají až směšně vysoké ceny. Málo stavíme a déle žijeme, vidí důvody realitní expert
Číst článek
Jaroslav Novotný, prezident Asociace realitních kanceláří ČR
1. Trh s nemovitostmi reaguje na většinu vnějších vlivů s jistou setrvačností. Nedá se říci, že by se opatření ČNB nějak skokově a rychle na trhu projevila. To, že se nějak projeví, vyjde - podle zkušeností - najevo nejdříve šest měsíců od jejich praktického zavedení. Jsem toho názoru, že tato opatření nezpůsobí cenový pád. Možná bude trochu oslabovat poptávka a tím nebudou ceny růst tak rychle jako doposud. Je pravděpodobné, že se nabídka nijak významně nerozšíří. Trh se tak zklidní.
Pokud zájemci aktuálně řeší problém nakoupit, tak bych využil ještě období, kdy lze hypotéku získat za lepších podmínek. Pokud potřeba není akutní, tak je možné, že třeba za dva roky nakoupím za stejnou cenu, ale úvěr získám za horších podmínek než nyní.
2. Jsem toho názoru, že prodávající jsou na tom momentálně dobře, ceny jsou nejvyšší za posledních mnoho let. Pokud tedy chci prodat, tak je vhodná doba a ještě mnoho měsíců bude.
3. Trh samozřejmě pracuje v jistých cyklech. Zjevně jsme aktuálně stále na stoupající křivce, která jistě někdy bude kulminovat. Jak rychle to nastane a jak velký může být pokles, závisí na mnoha faktorech. Pokud se v ekonomice nestane nic fatálního, tak asi bude tento proces velmi pozvolný.
Cizinci ženou vzhůru ceny bytů na Novém Zélandu. Vláda jim je zakáže nakupovat
Číst článek
Dalibor Z. Chvátal, šéfredaktor ekonomického portálu Měšec.cz
1. U dlouhodobého úvěru typu hypotéky je vždy nutné předem zvážit, zda budu mít na splátky po celou dobu, zda a jak si vytvořím rezervy pro případ výpadků příjmů a zda jsem zajištěný pro případ, že dojde k neočekávané události. A toto bylo a je platné před zpřísněním podmínek, i po jejich zpřísnění. Pokud by hypotéka znamenala významné finanční riziko při neočekávané události, tak ji určitě nesjednávat. Na druhé straně, nemovitost se dá prodat, ale až na výjimky to bude se ztrátou - zvláště, pokud bude prodejce tlačit čas. Čekat s koupí nemovitosti si běžně člověk moc dovolit nemůže, buď mám na splátky a projdu skóringem, nebo se do koupi pouštět nebudu.
2. To je sázka do loterie, spoléhat, že ceny nemovitostí budou stále stoupat, není rozumné. Pakliže chci prodávat, vždy se najde kupec, pokud cena odpovídá realitě.
3. Osobně očekávám mírný pokles cen bytů, ale ne v žádoucích lokalitách. S lepší občanskou vybaveností a dostupností návazných služeb budou ceny bytů naopak stoupat.
