Invertiste en Crowdfunding Inmobiliario o en un Gueto Vertical

Recientemente hemos visto cómo una nueva palabra se ha puesto de moda de la mano varios medios de comunicación, hablamos de la proliferación de los “guetos verticales”, como una forma diferente de referirse a las “poblaciones verticales”.

Una de las preguntas que más se hace la gente que ha visto estos reportajes es, ¿ Cómo es posible que alguien compre un lugar como este?.

La respuesta es bastante simple. Los inversionistas que han comprado en estos guetos nunca han visto los departamentos. Ellos han comprado lo que se llama “en blanco”. Es decir ellos han comprado un papel con una rentabilidad teóricamente asegurada.

Jamás vieron si el proyecto tenía áreas verde, si estaba integrado, si cumplía con las normativas generales, absolutamente nada. Simplemente se deslumbraron ante un sueño de una rentabilidad asegurada. La mayoría de estos inversionistas han comprado 2, 3, 5 hasta 10 departamentos, pensando única y exclusivamente en la rentabilidad. Estos no son grandes inversionistas, son personas normales, como usted o como yo, que persiguen un sueño.

La gran mayoría de los reclamos que vemos hoy,  sobre caen sobre las empresas constructoras sin embargo estas empresas construyen un proyecto elaborado por un arquitecto, diseñado por un ingeniero y pensado por una empresa inmobiliaria. Son principalmente las empresas inmobiliarias, estas nuevas empresas de crowdfunding inmobiliario y algunas antiguas que modificaron el modelo de negocio ante la contracción económica, las que son responsables por estos proyectos que tiene que tener una característica muy especial. Estos proyecto deben ser pequeños, baratos, eficaces, rápido de construir y de gran densidad. Por ende cumplen al mínimo las normativas vigentes.

Estos tipos de proyecto han proliferado en todo Santiago y en muchas otras regiones. Es cosa de visitar Linkedin. Personalmente me han escrito muchas veces para que me incorpore en una inversión asegurada, de un pequeño departamento en los que al menos debes comprar unos 3 a 5 departamentos. Tengo varios conocidos cercanos que han comprado 5 a 10 departamentos, sin siquiera ver de qué se trata, solamente comprando en blanco, un sueño con una rentabilidad asegurada.

Entonces ya tenemos la primera respuesta, ¿ quienes compran esto ?, ¿ cómo es posible que lo hayan visto y les haya gustado ?. La respuesta es, nunca vieron un proyecto, solamente compraron una rentabilidad.

Otro aspecto muy importante a considerar es que ninguno de estos departamentos fueron comprados para vivir una vida o cumplir el sueño de la casa propia.

Alberto Texido “¿Viviría ahí quien invirtió, quien diseñó, quien generó las normas de ese lugar?”

Cuando pensamos en un proyecto de inversión inmobiliaria siempre pensamos en que, es una inversión asegurada !!!. Constantemente nos machacan en la cabeza, que una inversión asegurada como la inversión inmobiliaria es fácil de recuperar y es altamente rentable. Ciertamente el valor del terreno siempre sube cuando compramos un departamento ya que estos generalmente tiene un incremento en su plusvalía de un 10% anual. Entonces porque no participar en un proyecto de inversión inmobiliarios tan rentable como el que nos están mencionando.

Siempre que han llegado a mí con un proyecto como éste, lo primero que me viene a la mente es una frase.

-Cuando todos te dicen que es "una buena inversión", hace mucho tiempo que dejó de ser una buena inversión-.

Otra de las cosas que nos dicen es que en Chile no hay burbuja inmobiliaria. Que la banca está completamente protegida. Y que las empresas saben lo que hacen y te dan ejemplos de otras personas que han invertido y que han ganado mucho.

Analicemos entonces, cuál es el mercado que usa estos departamentos. Estamos hablando de los millennials, jóvenes que quieren vivir cerca del centro de Santiago y no menos los inmigrantes. Chile ha sido un foco importante del arribo de migrantes que necesitan un lugar para vivir de bajo costo y generalmente eso se da en lugares de pequeña área. Por lo tanto toda esta cantidad de departamentos están cubriendo esta demanda hoy en día la cual además seguirá creciendo. Son estos los estudios que  presentan cuando te vas a mostrar inversión.

El estándar y la calidad con la que fueron construido estos departamentos es muy bajo por ende llegamos a un concepto nuevo que se está usando mucho en el área de la construcción la durabilidad. Reiteró que estos departamentos han sido construido única y exclusivamente con la entrada al mercado lo más rápido posible, poca área, baja calidad para un público específico, en blanco, sin áreas verdes, sin espacio.

Es de esperar entonces que estos departamentos requieran de constantes arreglos un gran costo de mantenimiento y se espera que los elementos y artefactos de áreas comunes en general fallen bastante. Ya se mencionó en el artículo lo difícil que va a ser la convivencia en lugares donde existen 24 departamentos por piso en un edificio que son 800 familias aproximadamente.

Gremio inmobiliario y "guetos verticales": No parece positivo proyectos tan grandes y con dificultades de funcionamiento

En las inversiones inmobiliaria, uno de los aspectos más importantes a considerar en la fórmula es la tasa de ocupación, es de esperar que la tasa de ocupación en estos guetos sea menor, mucho menor a lo que normalmente estamos acostumbrados a ver.

Esto debido a que como, explicamos anteriormente el público objetivo por un lado inmigrantes que se quieren desarrollar rápido, por lo tanto están solamente un momento de pasada, jóvenes estudiantes que solamente tienen un par de años para estudiar y los famosos millennials que quieren vivir provisoriamente cerca de un metro. Además la propia calidad de estos departamentos hacen que no sean acogedores, por ende sus ocupante tratarán de irse lo más rápido posible una vez que salgan de la situación puntal en la que se encuentran. Ver referencia de artículo donde se habla del proyecto en la comuna de Estación Central con las personas que escuchan la televisión de los vecinos.

Creo que falta una pregunta primordial, ¿En caso de emergencia, incendio o sismo, cuál será el tiempo de evacuación de estos edificios ?

Mi recomendación para todos aquellos que han invertido en estos proyectos, es que definan un objetivo claro de retorno y salgan de ellos lo más pronto posible, tan pronto tenga la oportunidad.