Rénovation, mais aussi construction de maisons individuelles ou promotion neuve… Le confinement a mis à l’arrêt tout le secteur de l’immobilier. Et le redémarrage en cours n’ira pas sans problème. «Les chantiers ne pourront reprendre qu’à 50% du rythme habituel, du fait des précautions sanitaires», estime Marc Gedoux, président du promoteur Pierre Etoile, très présent en Ile-de-France. «Impossible de donner une date de livraison, même pour les programmes quasi achevés, car les concessionnaires chargés du raccordement électrique, comme Enedis, ne se déplacent plus», complète Norbert Fanchon, président du directoire du groupe Gambetta. A ces retards, de nombreux surcoûts devraient s’ajouter. Nos conseils.

  • 6 mois de retard probable pour les programmes neufs.
  • 22% de surcoût maximal des chantiers de rénovation des particuliers.
  • 80% des artisans du bâtiment à l’arrêt lors du confinement.
  • 10% de surcoût minimal des constructions de maisons.

Que faire si mon artisan réclame une rallonge ?

Qu’il s’agisse de refaire votre salle de bains, de rénover la toiture ou de changer de chaudière, l’addition des travaux commencés avant le confinement va gonfler. Selon la Confédération de l'artisanat et des petites entreprises du bâtiment (Capeb), il faut s’attendre à un surcoût de 12 à 22% pour les chantiers de rénovation. Et de 10 à 20% pour ceux de construction de maisons individuelles. La faute au guide de préconisations de sécurité sanitaire du secteur, édité début avril pour la reprise d’activité. «Il implique par exemple de recourir à davantage de véhicules, ou d’acheter du matériel en plus», explique Patrick Liébus, le président de la Capeb. Sachez toutefois que le devis signé engage votre artisan, qui doit respecter le tarif prévu. Ces divers surcoûts pourraient donc être pris en charge, au moins partiellement, par une aide de l’Etat. Ce qui ne vous empêche pas d’accepter, par solidarité, une hausse de prix négociée, à formaliser par écrit.

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Puis-je réclamer des indemnités de retard ?

Certes, durant le confinement, 71% des chantiers de rénovation ont été arrêtés à l’initiative de particuliers confinés, et inquiets des conséquences sanitaires. Mais si c’est votre artisan qui a abandonné les lieux, vous n’aurez guère de recours. La majorité des devis ne prévoit en effet pas de délai ferme. Et s’abstenir de payer le reliquat de facture pour solliciter un autre artisan à la place vous expose au risque… de vous retrouver le bec dans l’eau, les concurrents étant eux-mêmes débordés. Dès lors, vous ne pourrez qu’adresser une mise en demeure de finir les travaux, quitte ensuite à saisir le juge. A noter : pour une construction de maison individuelle, le contrat type (CCMI) donne droit à des pénalités de retard. «Elles sont d’au moins un trois-millième du prix par jour de retard», rappelle Ganaëlle Soussens, avocate spécialisée.

Quelles garanties si mon artisan fait faillite?

Alors que les plus petits artisans pourraient avoir du mal à passer la crise, seuls les particuliers faisant construire une maison individuelle sont protégés : leur contrat (CCMI) prévoit en effet une garantie financière d’achèvement, à solliciter auprès de la banque ou de l’assureur figurant sur le document. Dans le cas de travaux de rénovation, en l’absence d’assurance, vous devrez déclarer votre dû auprès du mandataire judiciaire, pour un mince espoir de le récupérer, car vous n’êtes pas créancier prioritaire. Pour éviter que ce mandataire ne vous réclame, en sus, de régler des travaux non effectués, gardez les preuves de l’avancement du chantier.

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Quelle responsabilité pour un promoteur hors délai ?

Intérêts bancaires, doubles charges de logement, etc. Un retard de livraison, au-delà du trimestre en général indiqué par les promoteurs comme date butoir, peut coûter cher. Seuls les rares promoteurs qui, comme Pierre Etoile, prévoient dans leurs contrats la pandémie au rang des clauses légitimes de report n’ont rien à craindre. Les autres prétexteront du cas de force majeure, c’est-à-dire relevant d’un événement extérieur, imprévisible, et irrésistible. Vous obligeant dès lors à aller en justice. «Les juges analyseront surtout le dernier des trois critères», prévoit Norbert Fanchon. Mais il est possible que, sous la pression du secteur, le gouvernement fasse en sorte que de tels retards ne puissent être sanctionnés. En attendant, les livraisons suivront sans doute un protocole sanitaire spécial, avec un seul client autorisé à la remise des clés.

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Quel risque pour un Pinel livré en retard ?

Il y a tout d’abord le risque, à la fin des deux années de période intercalaire, d’avoir à payer des mensualités pleines de crédit, sans revenu locatif pour compenser. Mais surtout que vous ne puissiez bénéficier de l’avantage fiscal : la loi prévoit un délai de trente mois entre la signature chez le notaire et la livraison, au-delà duquel le bonus est perdu. De quoi inquiéter, alors que la vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) a souvent un horizon d’achèvement de vingt-quatre mois, et que les retards pourraient atteindre six mois. Si le calendrier vous semble trop serré, il faudra d’abord négocier avec votre banque. Puis demander à l’administration de proroger le délai légal d’achèvement. «Obtenir un rescrit fiscal permettra de vous protéger», explique l’avocate spécialisée Céline Granier. Reste sinon la solution, radicale, de se dédire, au risque de perdre les 5% de garantie versés à la signature. «Si le client est de bonne foi, il n’y a aucune raison de ne pas le rembourser», assure Norbert Fanchon.

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