Les charges de copropriété ont augmenté de 5% entre 2017 et 2018 selon l’observatoire des charges OSCAR de l’ARC. Une hausse quasiment quatre fois plus importante que celle de l’inflation qui a progressé d’environ 1,3% au cours de cette même période.
Les charges ont augmenté de 5% entre 2017 et 2018
Globalement, les charges ont augmenté de 5% entre 2017 et 2018 pour une copropriété dotée de tous les équipements et services collectifs (chauffage, gardiennage, ascenseur, …) alors qu’elles n’avaient augmenté que de 2% entre 2016 et 2017.
Cette augmentation est quasiment quatre fois plus importante que le taux de l’inflation qui a évolué d’environ 1,3% au cours de cette même période sur le périmètre des dépenses supportées par les copropriétés.
Si on procède à une analyse en prenant en compte les taux d’installation d’équipements et services collectifs, l’évolution des charges est de 4,5% par rapport à un montant moyen de charges de 37,5 €/m2 SHAB*/an à comparer au montant moyen de 50 €/m2 SHAB/an pour les copropriétés dotées de tous les équipements et services collectifs.
Les postes qui font l’objet de la plus forte augmentation sont :
➡ les charges de chauffage (+9,8%) du fait de la forte augmentation des ressources énergétiques (fioul, gaz, électricité) ;
➡ les contrats d’assurance (+6,9%) ce qui est équivalent aux exercices précédents ;
➡ les charges de gestion (+6,5%), du fait de l’augmentation des honoraires de base des syndics (environ +5%) et d’une reprise des facturations de prestations particulières en plus des honoraires de base (+20%).
Ce qui correspond pour un appartement type ayant une surface habitable de 60 m2 à un montant de charges de 3.000 € se répartissant ainsi :
- Chauffage : 876 €
- Gardiennage : 599 €
- Entretien : 481 €
- Frais de gestion : 371 €
- Eau Froide : 273 €
- Assurance : 186 €
- Ascenseur : 171 €
- Parking : 43 €
Charges de chauffage et d’eau chaude sanitaire : +10%
Deux paramètres conditionnent l’évolution des charges de chauffage :
➡ la consommation en calories qui est mesurée par les DJU (Degrés-Jours Unifiés) : celle de l’exercice 2018 est équivalente à celle de 2017 sur Paris (2070 DJU).
➡ les tarifs des ressources énergétiques utilisées (gaz, fioul, réseau urbain, électricité). On constate globalement une hausse de 9,8% du fait de la hausse des tarifs du fioul (+22,3% après 17,3% en 2017), du gaz (12% après 4,6% en 2017), du réseau urbain (+11,5% après 6% en 2017) et de l’électricité (+1,3% après +0,4% en 2017).
En conséquence, l’évolution globale constitue une hausse de 9,8% en 2018 alors que les copropriétés avaient bénéficié d’une baisse de 1,1% en 2017 du fait d’une consommation moindre en DJU.
Contrairement aux autres publications d’observatoire, nous n’avons pas relevé de stabilité des charges sur Paris entre 2017 et 2018, les besoins en calories étant stable et les prix des ressources énergétiques ayant augmenté de près de 10% d’un exercice à l’autre !
Claude Pouey, responsable d’OSCAR.
Si on prend comme référence la période de chauffe (d’octobre à mai) au lieu de l’exercice annuel (de janvier à décembre), on relève pour la région Parisienne une moindre consommation des DJU d’environ 3,5% ce qui se traduit malgré tout par une augmentation moyenne des charges de chauffage de 6,2% et donc par une augmentation générale d’environ 4%.
Charges de gestion : +6,5%
Les charges de gestion ont augmenté du fait d’une augmentation des honoraires des syndics professionnels de 5% et d’une accentuation de la facturation de prestations particulières.
Ce sont principalement les prestations particulières facturées au temps passé dont la durée n’est pas négociée à priori et contrôlée à postériori par les copropriétés qui sont à l’origine de « l’envolée » de certaines dépenses de gestion, comme l’immatriculation de la copropriété par exemple.
Claude Pouey
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Les contrats d’assurance : +6,9%
Les montants des contrats d’assurance sont en hausse en rapport avec la sinistralité nationale se situant à environ 2%.
Certaines copropriétés ont constaté des taux bien supérieurs à 10% ce qui peut être expliqué par une sinistralité très importante pendant les trois dernières années au niveau de leurs parties communes mais aussi des parties privatives.
On observe une forte augmentation des dégâts des eaux en 2018. L’impact positif de la mise en place de la convention IRSI n’est pas visible pour l’instant dans les comptes 2018 mais pourrait l’être lors du prochain exercice.
Une bonne maîtrise des dépenses d’entretien et de maintenance (+1,5%)
Le constat est que les dépenses d’entretien sont de mieux en mieux maîtrisées et que les copropriétés font de plus en plus appel à des mises en concurrence pour trouver des prestataires de qualité à des prix compétitifs.
Cela explique pourquoi le taux d’évolution de ces prestations reste proche du taux d’évolution de l’inflation.
Charges de gardiennage : +2,9%
Les charges de gardiennage ont augmenté de 2,9%, on retrouve les niveaux des évolutions constatées avant 2017. Exercice marqué par la mise en place des dispositifs de mutuelle, de prévoyance et de classification des postes de gardien et d’employé d’immeuble sur la base de leur « pesée », ce qui s’était traduit par d’importantes revalorisations salariales.
Par ailleurs, il est à relever que les charges de copropriété de la Province sont inférieures d’environ 25% aux charges de Paris en comparant des configurations de copropriété équivalentes. Ce qui permet d’éviter les distorsions causées par des taux de pénétration des services et équipements collectifs différents par Ville ou par Région.
