La France compte 58% de propriétaires occupants, avec de fortes disparités territoriales. Ce taux atteint 72% en Vendée mais seulement 47% en Ile-de-France et 33% à Paris. Comment expliquer ces différences de taux de propriétaires à l’échelle du territoire français ? Vousfinancer et l’UNPI se sont associés pour tenter de répondre à cette question.
Taux de propriétaires : la France compte en moyenne 58% de propriétaires occupants
Ce chiffre bien connu est l’un des plus faibles taux en Europe. Depuis 10 ans, la part des propriétaires stagne en France malgré la très forte baisse des taux de crédit et les politiques publiques.
Dans un contexte de fortes baisses des taux, divisés par 5 depuis 2008, et en tant que facilitateur de l’accès au crédit, il nous importe de savoir quels sont les freins à la propriété afin de mieux accompagner nos clients au quotidien.
Jérôme Robin, directeur général de Vousfinancer.
Mais il ne faut pas se fier à la moyenne nationale qui dissimule de forts écarts territoriaux. C’est la Bretagne qui compte le plus de propriétaires, avec un taux de 66%. Suivent les Pays de la Loire (64%) et la Bourgogne-Franche-Comté (64%).
En revanche, le taux de propriétaires occupants n’est que de 33% à Paris où il y a 62% de locataires.
Sur les 5 départements avec le moins de propriétaires, on compte Paris (33%) et ses départements voisins : la Seine-Saint-Denis (40%), les Hauts-de-Seine (43%) et le Val-de-Marne (45%). Les autres départements franciliens affichent des taux proches de la moyenne nationale.
C’est en Ile-de-France, au niveau régional, en métropole, que l’on compte le moins de propriétaires: 47,3% seulement puis en PACA: 54,4%.
C’est dans les grandes métropoles régionales qu’il y a le moins de propriétaires occupants, avec des taux toujours inférieurs à 50% et parfois même autour de 35% dans de nombreuses grandes villes: Lyon (34%), Toulouse (33%), Montpellier (31%), Bordeaux (32%), Rennes (35%), Nantes (37%), Grenoble (38%), Clermont-Ferrand (32%), Tours (33%).
En revanche, le taux de propriétaires occupants est un peu plus élevé dans le sud-est: 39% à Aix-en-Provence, 40% à Nîmes, 44% à Marseille, 47% à Nice; tandis qu’il chute dans les grandes villes du nord et de l’est: 27% à Strasbourg, 28% à Lille, 27% à Reims, 28% à Nancy…
On peut expliquer ce décalage entre la moyenne et la médiane par le poids très important des métropoles. Dans les grandes villes où une fraction élevée de la population réside, le taux de propriétaires est faible ! Par exemple, les communes avec plus de 10.000 ménages, qui représentent seulement 1% des communes mais 39% des ménages français, ont un taux moyen de propriétaires de 41%. A l’inverse, les communes les plus petites, accueillant moins de 1.000 ménages mais qui couvrent 87% des communes et 24% des ménages, affichent un taux moyen de 78%.
Christophe Marques, directeur de CM Analytics, cabinet d’étude économique.
Ainsi, moins la tension immobilière est forte, plus nombreux sont les propriétaires. En zone C, où il n’y a pas de tension, le taux est de 72%. C’est 19 points de plus qu’en zone B (53%) et 26 de plus qu’en zone A (46%).
Les prix immobiliers ont-ils une incidence sur le taux de propriétaires ?
Au-delà du seuil de 3000 €/m2, prix médian pour les appartements, il n’y a quasiment plus de départements français ayant un taux de propriétaires supérieurs à 60%, alors que lorsque les prix sont inférieurs, les trois-quarts des départements affichent un taux de plus de 60%. Mais les prix n’expliquent pas tout !
En analysant les 50 premières villes françaises on se rend compte que dans toutes ces villes, sans exception, moins de la moitié des ménages sont propriétaires leur résidence principale, alors que les prix y varient pourtant du simple au quintuple…
Dans les plus grandes villes de France, on observe aucune relation entre les prix immobiliers et la part des propriétaires.
Ainsi, Paris affiche un taux comparable à ceux d’une vingtaine de grandes villes dont les prix sont deux à trois fois inférieurs aux siens (Bordeaux, Montpellier, Strasbourg…).
Outre la tension du marché, les principaux déterminants du taux de propriétaires dans les grandes villes sont la proportion de maisons individuelles, l’âge de la population, l’importance des familles, le niveau de revenu et le poids relatif de la population étudiante.
Avec une telle diversité de facteurs, deux villes ayant des taux de propriétaires proches peuvent couvrir des sous-jacents assez différents. C’est le cas de Paris et Saint-Denis.
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L’exemple de Paris et Saint-Denis
Si les villes de Paris et de Saint-Denis sont mitoyennes et affichent toutes deux une proportion de propriétaires parmi les plus faibles de France (respectivement 33% et 23%) les raisons sont bien distinctes…
A Paris, les résidents ont de hauts revenus mais les prix immobiliers sont tels que l’accès à la propriété est fortement restreint. Les prix de Saint-Denis sont nettement inférieurs à ceux de la capitale (64% de moins) mais la faiblesse des revenus et la situation de l’emploi limitent la capacité des locataires à devenir accédants.
Par ailleurs, Saint-Denis possède beaucoup d’HLM (40% des ménages sont en HLM, contre 18% à Paris).
Paris compte 380.000 ménages propriétaires occupants. Si la part des propriétaires était dans la capitale semblable à la moyenne française, la ville compterait 280.000 ménages propriétaires de plus. Dans les grandes villes, le problème est globalement le même partout. La part des propriétaires occupants est faible, d’où l’importance d’avoir une politique incitative à l’investissement des bailleurs privés. Ils contribuent à l’élargissement de l’offre locative qui doit être très importante dans les marchés en tension.
Christophe Demerson, président de l’UNPI.
De quoi inciter à la mise en place de l’encadrement des loyers ?
Depuis juillet 2019, l’encadrement des loyers s’applique de nouveau à Paris et la demande a été faite à Lille. Sans surprise, ces deux villes affichent une proportion de locataires parmi les plus élevée de France.
L’UNPI a réaffirmé son hostilité à l’encadrement des loyers en valeur à Paris, jugé comme une «mesure électoraliste» à moins d’un an des prochaines élections municipales alors que les loyers progressent moins que l’inflation, contrairement aux taxes foncières et à la CSG (de 15,5% à 17,2% dernièrement).
La pertinence économique de l’encadrement des loyers est contestable : la capacité de l’encadrement des loyers à agir efficacement sur le montant des loyers est loin d’être démontrée. Cette mesure décourage gravement les propriétaires bailleurs ce qui ne peut que réduire l’offre locative d’habitation à Paris où les loyers n’assurent qu’une rentabilité brute de 3,25%.
Pierre Hautus, directeur général de l’UNPI.
D’autres villes d’ailleurs, parmi les 28 agglomérations tendues définies dans la loi ALUR avec une faible proportion de propriétaires et des loyers élevés pourraient se laisser tenter. Il pourrait s’agir de Toulouse, Lyon, Montpellier, Bordeaux ou encore Strasbourg.
Enfin, l’encadrement risque d’accentuer aussi le phénomène d’orientation du parc locatif privé vers la location touristique de courte durée plus rémunératrice.
A un an des municipales, on sent que l’enjeu principal pour certains maires est de trouver un marqueur politique : la fixation administrative des loyers est un bon produit. Or cela risque plutôt de décourager les propriétaires bailleurs indispensables pour accroitre l’offre locative.
Christophe Demerson.
