L’association Plurience dont les entreprises couvrent 40% du marché de la copropriété nous parle du métier de syndic de copropriété méconnu et régulièrement vilipendé. La profession souffre aujourd’hui de clichés trop nombreux, il est temps d’apporter un éclairage nouveau sur le syndic.
Un éclairage nouveau sur le syndic de copropriété
L’association Plurience regroupe les grands opérateurs du secteur immobilier privé (Advenis, Billon immobilier, Citya-Belvia Immobilier, Crédit agricole immobilier, Dauchez, Foncia, Immo de France, Loiselet & Daigremont, Nexity, Oralia, Sergic, Square habitat).
Les entreprises de l’Association couvrent 40% du marché de la copropriété. Plurience est donc représentative, aux côtés des syndicats, pour parler du métier de syndic de copropriété.
Selon l’association, si l’on se réfère aux dernières données du registre des immatriculations des copropriétés en date du 30 avril 2019, on dénombre 368.632 copropriétés, loin des 700.000 copropriétés annoncées, pour 9,7 millions de lots d’habitation.
➡ 36% ont moins de 10 lots principaux (12.6000 copropriétés),
➡ 50% ont de 11 à 49 lots,
➡ 13% ont entre 50 et 199 lots,
➡ 0,86% ont plus de 200 lots.
Même s’il reste encore un certain nombre de copropriétés non immatriculées, cette volumétrie, cette répartition, cette typologie interrogent. D’autant plus qu’on dénombre seulement 5.000 syndics professionnels (la concentration et le rachat par les grands groupes a fait son oeuvre) pour gérer l’essentiel de ces 9,7 millions lots.
En effet, 83% des copropriétés font appel à un syndic professionnel. Toutefois, on compte près d’un tiers des copropriétés (31%) ayant opté pour un syndic bénévole dans les communes rurales et plus d’un quart (28%) dans les agglomérations de moins de 20.000 habitants (source : Elabe 2018).
Ce paysage de la copropriété milite pour une adaptation du code de la copropriété à cette diversité.
Comment continuer à avoir un même régime de copropriété, le même contrat type, la même structure de facturation quelle que soit la typologie de la copropriété ?… Au moment de la révision du code de la copropriété, il est nécessaire d’analyser ces nouvelles données.
Une confusion entre concurrence et changement de syndic
Aucun autre métier réglementé n’est soumis à une concurrence aussi exacerbée et à un renouvellement aussi court de ses contrats, traditionnellement annuels, soumis aux votes réguliers des AG.
Cette annualité coutumière des contrats fait porter le risque de ne pas pouvoir conduire sereinement les lourds et longs projets de rénovation des copropriétés, qui exigent confiance et vision à moyen terme.
Même le Premier Ministre semblait dans ses récents propos, faire une confusion entre concurrence et changement de syndic. L’obligation de mise en concurrence par les conseils syndicaux a déjà été instaurée il y a 3 ans et nombre de mises en concurrence se font sans changement de syndic.
Ce n’est pas parce que l’on ne change pas de syndic qu’il n’y a pas de concurrence !
Ceci n’est pas lié à la difficulté de portabilité des contrats, mais tout simplement au niveau de satisfaction de la prestation. Nombre de consultations de concurrence par des conseils syndicaux se font par obligation de respecter la loi, sans volonté de changement de la part de la copropriété.
C’est aussi ce que confirme, l’ « Observatoire Plurience du bien-être dans les immeubles » en indiquant que 73% des copropriétaires se déclarent satisfaits à l’égard du gestionnaire ou syndic de copropriété.
Plurience est d’ailleurs favorable à une amélioration de l’information des copropriétaires sur les possibilités qui s’offrent à eux de renouveler leur syndic. Elle a proposé, dans les discussions sur la réforme de la copropriété par ordonnance, de rappeler cette possibilité aux copropriétaires sur leurs appels de charges.
En revanche, l’association est contre l’obligation issue de la loi ALUR et faite aux conseils syndicaux d’organiser cette concurrence, c’est à l’AG des copropriétaires de prendre cette décision.
Le contrat type ne remplit pas sa mission
L’obligation du contrat type a été elle aussi instituée par la loi ALUR. Le but du législateur était louable, il s’agissait de pouvoir comparer plus aisément les propositions.
Malheureusement, le contrat type réglementaire qui a été publié par l’administration contre l’avis de l’ensemble des membres du Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières (CNTGI) de l’époque, est d’une telle lourdeur administrative qu’il ne remplit pas sa mission.
On a voulu mettre, dans le même format de contrat, les prestations relevant de taille, de nature, d’occupation, d’équipements différents… Et quels que soient les opérateurs, professionnels, bénévoles, sociaux,…
Plurience est favorable à un contrat présenté de façon lisible et adapté à chaque spécificité de copropriété.
Elle propose une révision, sous la responsabilité du CNTGI, avec un contrat socle qui laisse le choix à la copropriété de répondre à ses spécificités et particularités, ce qu’interdit le contrat type actuel. Il s’agit d’éviter le blocage des évolutions des prestations qu’interdit le contrat type actuel en imposant l’exhaustivité des prestations dites spécifiques.
Un modèle économique menacé
Le contrat type a eu comme résultat de reporter sur les honoraires de base, un certain nombre de prestations autrefois annexes. Cette évolution est souvent mal comprise par certaines organisations de consommateurs.
La vision actuelle trop réglementaire du métier conduit à vouloir plafonner administrativement les prestations. Pour exemple, Plurience cite les récents débats sur le plafonnement de l’état daté, un exemple de cette incompréhension.
Il y a un tel écart entre un plafonnement qui a pour but de corriger et éviter les abus et un contrôle des prix déguisé !
Rappelons que les honoraires du syndic ne représentent que de 7 à 10% des charges de copropriétés selon les équipements et la typologie de la copropriété. Ils sont souvent confondus avec l’ensemble des charges.
Plurience insiste sur le rôle majeur du syndic comme acteur du bien vivre ensemble dans les copropriétés. Son rôle sociétal est essentiel. Comment peut-on envisager une politique ambitieuse de rénovation et de transition énergétique sans cet acteur ! Il y faut la durée dans l’action, la pérennité dans le contrat, la compétence dans la mission.
A cet effet, l’association recommande la mise en pratique d’une déontologie stricte sous l’égide du nouveau CNTGI ainsi que la mise en œuvre d’une formation professionnelle de haut niveau et la déclinaison de process et labels gages de compétences reconnues.
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