Une ordonnance publiée le 8 mai met en place un dispositif visant à faciliter la vente de logements HLM à des personnes physiques. Pour éviter la formation de copropriétés dégradées, cette ordonnance propose de différer le transfert de la propriété de la quote-part correspondante des parties communes à l’acquéreur.
Une application de la loi Élan pour « favoriser la mixité sociale »
Lors du conseil des ministres du 7 mai 2019, Julien Denormandie, ministre chargé de la ville et du logement, a présenté l’ordonnance relative à la vente de logements appartenant à des organismes HLM à des personnes physiques avec application différée du statut de la copropriété.
Cette ordonnance est prise sur le fondement de l’article 88 la loi Elan du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique. En effet, la loi Élan a souhaité que la vente de logements locatifs sociaux à un locataire soit sécurisée et encadrée afin d’éviter que les logements vendus n’accentuent les phénomènes de copropriétés dégradées.
De plus, il avait été imposé que le futur acquéreur soit informé, préalablement à la vente, du montant des charges de copropriété des deux dernières années, de la liste des travaux d’amélioration des parties communes et des éléments d’équipements communs à entreprendre ainsi que d’une évaluation du montant global des travaux et de la quote-part qui lui serait imputable.
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Le statut de copropriétaire pourra être différé lors des futures ventes de HLM
Le transfert différé de « la propriété de la quote-part correspondante des parties communes à l’acquéreur » ne peut excéder dix ans à compter de la vente conclue selon ce nouveau régime du premier lot de l’immeuble. La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sera alors applicable qu’à l’issue de ce délai.
Ce dispositif est présenté comme un nouvel outil facultatif, mis à la disposition des organismes HLM dans le cadre de leur politique de vente de logements sociaux. Ils auront donc la possibilité d’assurer la gestion des parties communes de l’immeuble « sans avoir à appliquer les règles relatives à la copropriété, qui peuvent être source de difficultés de gestion et de coûts supplémentaires. »
De son côté, l’acquéreur pourra, pendant cette période transitoire, se familiariser avec le régime juridique de la copropriété, sans être soumis à certaines de ses contraintes, notamment financières.
L’organisme HLM assurera seul la gestion des parties communes de l’immeuble et assumera seul la charge financière des gros travaux de l’immeuble.
L’ordonnance définit également les obligations de l’organisme HLM, les obligations de l’acquéreur, ainsi que ses droits, et les conditions de sa contribution aux charges de l’immeuble. Ces obligations seront transmises lors des ventes éventuelles successives au cours de la période d’application de ce régime.
➡ Consulter le rapport remis au président de la République relatif à l’ordonnance
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