Le nombre de copropriétaires débiteurs est en augmentation avec des sommes impayées, de plus en plus importantes, selon l’ARC. L’une des raisons évoquée est l’envolée des dépenses courantes de copropriété : +40% au cours de ces dix dernières années.
Une augmentation du nombre de copropriétaires débiteurs
Les dernières études réalisées notamment par l’ADIL ont pu démontrer qu’au sein des copropriétés, le nombre de copropriétaires débiteurs est en augmentation avec des sommes impayées de plus en plus importantes.
L’OPAC (Observatoire PAtrimonial des Copropriétés de l’ARC) a pu mettre en exergue une régression de l’état financier des copropriétés de près de 17% en quatre ans.
Emile Hagège, Directeur général de l’ARC.
L’une des raisons qui expliquent cette situation est l’envolée des dépenses courantes de copropriété qui, d’une année sur l’autre, évoluent de manière beaucoup plus rapide que l’inflation. Alors qu’au cours de ces dix dernières années l’inflation a évolué de près de 10%, les charges de fonctionnement des copropriétés ont, quant à elles, augmenté de presque 40% (39,2%).
Cette réalité met en difficulté beaucoup de copropriétaires, surtout des primo-accédants, qui lors de l’achat de leur bien n’ont pas forcément pris en considération cette donnée, les mettant rapidement en incapacité de paiement.
A cela s’ajoutent les obligations d’entretien des parties communes ainsi que de rénovation y compris énergétique des bâtiments et des équipements collectifs, imposant un investissement financier supplémentaire qui n’a également pas été comptabilisé dans le budget d’acquisition du bien immobilier.
Selon nos études, la part contributive des sommes nécessaires pour faire face aux travaux d’entretien et de rénovation représenterait 35% du montant des charges courantes annuelles.
Emile Hagège
Autrement dit, lorsqu’un copropriétaire paie 100 euros de charges courantes, il devrait payer 35 euros de plus pour financer les travaux d’entretien et de rénovation de la copropriété.
Il faut informer les futurs acquéreurs !
Faute d’avoir été avertis sur cette réalité lors de la promesse de vente, de nombreux copropriétaires refusent ensuite de voter les travaux collectifs ce qui génère des copropriétés en difficulté qui cumulent des impayés de charges et un vieillissement du bâti et des équipements collectifs.
Pour éviter cette situation, il est essentiel d’être plus clair et transparent sur le réel coût de revient du logement qui, au-delà du prix d’achat initial, doit inclure les honoraires du notaire, les charges courantes et les provisions travaux de la copropriété rattachées aux lots et, éventuellement, le coût du crédit.
Emile Hagège
Cette information doit être évaluée sur dix ans, sachant que le turnover moyen d’un copropriétaire d’un lot est de huit ans. Par ce procédé, le copropriétaire sera conscient du réel coût de revient du logement qu’il souhaite acquérir, devant intégrer dans son plan de financement du logement les charges courantes et celles relatives aux travaux.
Quel est le coût « réel » de revient du logement ?
Cela est essentiel sachant que cette donnée est loin d’être anodine. En effet, dans certaines villes, sur une période de dix ans, le coût réel d’un logement serait plus que doublé si on intégrait l’ensemble des charges, c’est-à-dire les honoraires de notaire, les dépenses courantes et de travaux, ainsi que le coût du crédit.
Pour mettre en évidence l’impact financier, l’ARC a procédé à deux études parallèles, sur la base de deux hypothèses :
➡ La première hypothèse intègre sur dix ans les honoraires de notaire, l’estimation des charges courantes qui évoluent de 3% par an et de travaux calculés à partir de l’observatoire national des charges OSCAR.
Pour une ville comme Paris, où le prix du mètre carré est très élevé (9 353 €/m²), l’évolution du coût réel du logement serait tout de même de 14,08%, faisant passer le prix moyen de revient d’un appartement de 62,5 m² de 585.497 euros à 667.941 euros.
Autrement dit, sur dix ans après s’être acquitté des honoraires du notaire, avoir payé les charges courantes et provisionné les charges pour travaux, le coût de revient serait de 667.941 euros.
Sur Marseille, le prix de revient évoluerait de 23,37%, faisant passer le prix de revient moyen de 157.888 euros à 194.685,78 euros. Et sur Saint-Etienne, le coût est encore plus important puisqu’il passe de 62.200 euros à 97.251,70 euros, soit une augmentation de 56,35%.
➡ La seconde hypothèse calcule en plus le coût du crédit qui est en moyenne sur 17 ans sur la base d’un montant de 164.000 euros, ce qui représente un montant de crédit de 39.553 euros.
Les chiffres deviennent encore plus spectaculaires. La différence de prix atteint sur Paris 20,84% ; sur le Havre, 69,95% ; sur Saint-Etienne, elle dépasse les 100% (119,94%).
Autrement dit, sur cette dernière ville, lorsque le prix moyen d’achat du logement est de 62.200 euros, au bout de dix ans, le prix de revient moyen s’élève à 136.805 euros.
Voilà pourquoi toutes les incitations à l’accession à la copropriété doivent être accompagnées d’une véritable information claire et compréhensible sur le véritable prix de revient d’un logement, à défaut de se retrouver avec des copropriétaires et des copropriétés en difficultés.
Emile Hagège.
