La circulaire du 21 décembre 2018 de présentation des dispositions d’application immédiate de la loi ELAN nous informe qu’environ 70 décrets d’application sont attendus. Par ailleurs, 10 habilitations à légiférer par ordonnances notamment en matière de copropriété sont prévues dans des délais compris entre 6 et 24 mois.
Le calendrier d’application de la loi Elan se précise
Rappelons que la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN, contient des dispositions importantes qui concernent les champs du foncier, de l’aménagement, de l’urbanisme et de la construction mais aussi les politiques locales de l’habitat, les politiques d’inclusion et d’insertion par le logement, les relatons entre les propriétaires et les locataires, le droit des copropriétés, la lute contre l’habitat indigne.
La plupart des mesures issues de la loi ELAN sont d’application immédiate, au 1er janvier 2019. Néanmoins, certaines dispositions nécessitent des textes réglementaires d’application et n’entreront en vigueur qu’après leur parution.
Compte tenu des regroupements prévus entre certains textes, le nombre de décrets d’application attendus s’élève à 70 environ.
Dix habilitations à légiférer par ordonnances sont également prévues sur des sujets qui nécessitaient un travail législatif plus approfondi et seront publiés dans des délais compris entre six et vingt-quatre mois.
De plus, certaines mesures spécifiques pourront faire l’objet de circulaires ou d’instructions dédiées ultérieures.
En matière de copropriété, les nouveautés les plus importantes sur le fond du droit de la copropriété seront apportées par l’adoption de deux ordonnances, dont la première sera adoptée dans un délai de 12 mois. La seconde, qui sera adoptée sous 24 mois, créera un nouveau code spécifique au droit de la copropriété. Néanmoins, certaines dispositions introduites par ELAN sont d’application immédiate.
Les règles d’intervention en copropriétés
Le II de l’article 14-2 de la loi n°65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis modifié par l’article 204 d’ELAN détermine les modalités d’affectation des sommes du fonds de travaux en tenant désormais compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clés de répartition des charges.
L’article 1er de la même loi modifié par l’article 206 d’ELAN consacre l’existence des lots transitoires et en donne une définition.
Un nouvel article 1-1 de la même loi, introduit par l’article 207 d’ELAN, précise le moment à partir duquel le statut de la copropriété s’applique à un immeuble.
L’article 3 de la même loi est modifié par l’article 208 d’ELAN pour, notamment, définir le régime applicable au droit d’affichage sur les partes communes et au droit de construire afférent à ces parties communes.
Trois nouveaux articles sont ajoutés à cette même loi par l’article 209 d’ELAN, après son article 6-1, pour consacrer l’existence des partes communes spéciales et en donner une définition.
L’article 19-2 de la même loi est complété par l’article 210 d’ELAN pour étendre aux dépenses de travaux le dispositif de lutte contre les impayés de charges courantes prévu par la loi ALUR.
Le I de l’article 22 de la même loi est modifié par le I de l’article 211 d’ELAN pour redéfinir les modalités selon lesquelles un copropriétaire peut donner mandat à une personne aux fins de le représenter à l’assemblée générale des copropriétaires et permettre le vote par correspondance et le vote électronique.
Les articles 24 et 25 de la même loi sont modifiés par l’article 212 d’ELAN pour que les travaux d’économie d’énergie autres que ceux rendus obligatoires par la loi ou le règlement soient désormais votés à la majorité absolue.
L’article 42 de la même loi est modifié par l’article 213 d’ELAN pour aligner la durée de prescription applicable en matière d’actions personnelles résultant de l’application de la loi du 10 juillet 1965 sur la durée de droit commun prévue par le code civil, soit 5 ans.
Enfin, un nouveau chapitre VI, relatif aux « colonnes montantes électriques », vient compléter le titre IV du livre III du code de l’énergie (article 176 de la loi). Il précise que ces colonnes montantes appartiennent au réseau public de distribution d’électricité en distinguant le cas des installations construites avant la promulgation de la loi (le transfert de propriété intervient alors deux ans après la loi, sauf exceptions, procédures et conditions spécifiées dans le texte) et les installations mises en service après promulgation de la loi (la propriété est immédiate).
L’intervention publique sur les copropriétés les plus en difficulté
Des modifications sont apportées aux articles L. 321-1, L. 441-1, L. 615-6, L. 741-2 du code de la construction et de l’habitation (CCH) ainsi qu’aux articles L. 313-4, L. 313-4-2 et L. 321-1-1 du code l’urbanisme (CU) pour accélérer le traitement ou recycler les copropriétés les plus en difficultés (article 202 d’ELAN).
Il s’agit notamment d’élargir les missions de l’Anah aux copropriétés ayant fait l’objet d’une décision de carence par le tribunal de grande instance.
Par ailleurs, la procédure de carence est sécurisée juridiquement notamment en permettant que les copropriétaires soient associés à celle-ci.
De plus, la procédure d’opération de requalification de copropriétés dégradées (ORCOD) d’intérêt national est simplifiée et améliorée. Le relogement des ménages est priorisé dans les ORCOD de droit commun.
2 ordonnances des textes d’application à paraître
Les travaux législatifs et réglementaires à mener dans le cadre des mesures d’application de la loi sur le droit de la copropriété sont pilotés par le ministère de la Justice, en lien avec le ministère de la cohésion des territoires et des relatons avec les collectivités territoriales.
Deux ordonnances seront nécessaires pour inscrire dans la loi les évolutions du droit de la copropriété portées par l’article 215.
La première, qui vise certaines adaptations, clarifications, modernisations et simplifications de ce droit sera prise dans un délai de douze mois après promulgation de la loi.
La seconde, qui consiste en la codification de ce droit sera prise dans un délai de 24 mois.
Mais la loi introduit d’ores et déjà certaines dispositions nouvelles qui nécessitent à plus court terme la prise de textes d’application :
➡ Le montant minimal des pénalités par jour de retard, imputées sur les honoraires de base du syndic en cas d’absence de transmission de pièces demandées par la copropriété, sera fixé par décret avant le 2ème trimestre 2019.
➡ La liste minimale introduite par l’article 205 pour les documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé lorsque le syndic est un syndic professionnel sera déterminée par décret au cours du 2ème trimestre 2019.
➡ Enfin, les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale, les mentons du formulaire de vote par correspondance et les modalités de remise au syndic, introduites par l’article 191, seront précisées par décret en Conseil d’Etat avant la fin du 1er semestre 2019.
