IMMOBILIER - La loi Elan, désormais promulguée, a notamment pour ambition de faire évoluer le logement. Certaines mesures concernent tout particulièrement les propriétaires privés et les investisseurs locatifs. Création d'un nouveau type de bail, retour de l'encadrement des loyers, sanction des abus sur Airbnb ou expulsion des squatteurs, focus sur 4 points incontournables.
Elle comporte 234 articles qui concernent un éventail de domaines extrêmement larges. La loi logement, bien souvent désignée par son acronyme Elan (Evolution du logement, de l'aménagement et du numérique) prévoit, entre autres, la simplification des normes dans l'urbanisme, la modernisation du parc social, la revitalisation des centres-villes ou encore le déploiement du très haut débit.
Ce texte fourre-tout - publié le 24 novembre au Journal officiel - a donc des répercussions pour de nombreux acteurs du secteur de l'immobilier : non seulement les constructeurs, les bailleurs sociaux et les collectivités territoriales mais bien sûr aussi les bailleurs privés. Voici ce qu'il faut retenir des quatre principales mesures qui concernent très concrètement les particuliers qui louent leur logement.
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Le retour de l'encadrement des loyers
Le dispositif - qui avait déjà été pratiqué à Paris et Lille avant d'être annulé par le tribunal administratif - fait son retour mais, cette fois-ci, à titre expérimental pour cinq ans. Il sera appliqué uniquement dans les collectivités locales qui en feront la demande auprès du préfet. Seules celles qui sont situées dans une zone tendue -les grandes villes où les logements sont chers et la demande forte- peuvent prendre cette initiative.
De fortes sanctions (amende de 5.000 euros pour un particulier, 15.000 euros pour une société) sont prévues pour dissuader les propriétaires de demander un montant sortant du cadre. Concrètement, dans les villes concernées, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré (tous les trois exprimés en prix au mètre carré) seront fixés par arrêté préfectoral. Ce loyer de référence équivaut au loyer médian (50% sont au-dessus, 50% en dessous) donné par les observatoires locaux des loyers, qui ont d'ailleurs vocation à être généralisés dans les zones tendues.
La mesure pourrait cependant décourager l'investissement locatif, regrettent différents professionnels du secteur, à l'instar d'Olivier Alonso, le président du réseau de 300 agences immobilières Nestenn. Interrogé par LCI, il estime que ce système est une "fausse bonne idée" pour résoudre la crise du logement. A ses yeux, ce cadre risque en effet de freiner les investisseurs. "La plupart des particuliers susceptibles d'investir dans un logement à mettre en location comptent sur les loyers qu'ils encaisseront pour rembourser le crédit qu'ils auront souscrit pour acheter le bien [d'un montant moyen de 170.000 euros, selon le Crédit foncier, NDLR]. Plafonner ces loyers pourrait ainsi développer le marché parallèle - plus lucratif - des locations touristiques sur Airbnb par exemple", pressent-il.
A l'échelle des particuliers, il estime qu'il aurait été plus efficace de mettre davantage "la pression sur les propriétaires de logements vacants [9,6% du parc résidentiel et en augmentation constante, selon l'Insee, NDLR]". Sans oublier que, pour lui, c'est également auprès des promoteurs que le choc d'offre attendu pourrait vraiment être créé. "Il conviendrait d'aider davantage à la construction de logements pour fluidifier le marché et ainsi faire augmenter l'offre. Ce qui s'accompagne mécaniquement d'une baisse du montant des loyers", conclut-il.
La création du bail mobilité
Nouveauté : le bail mobilité, créé par la loi, est un contrat de location de courte durée pour un logement meublé. Le propriétaire ne peut pas demander de dépôt de garantie. Mais il peut exiger une caution, qui peut parfaitement être apportée par la garantie Visale (Visa pour le logement et l'emploi) proposée gratuitement par l'Etat. La durée de ce bail est comprise entre un et dix mois. Il est non renouvelable (sauf une fois par avenant et à condition que la durée totale ne dépasse pas dix mois) et rien n'empêche, à son issue, de conclure un bail classique.
Le locataire doit pour sa part, à la la date de signature du bail, avoir une activité à caractère temporaire. Précisément, il peut être en formation professionnelle, suivre des études supérieures, être en contrat d'apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d'un service civique ou encore en mutation professionnelle ou en mission temporaire. A noter que l'occupant peut mettre fin au contrat quand il le souhaite dès l'instant où il respecte un préavis d'un mois. A l'inverse, le propriétaire est tenu d'aller jusqu'au bout du contrat.
La mesure, plutôt appréciée par les professionnels du secteur, aurait, semble-t-il, pu aller plus loin. En facilitant l'accès au logement, cette création du bail mobilité "va dans le bon sens notamment pour les étudiants", apprécie la présidente du réseau d'agences immobilières Orpi, Christine Fumagalli. Elle regrette cependant "que cette mesure ne soit pas élargie aux personnes en CDD, aux intérimaires et micro-entrepreneurs, considérés comme non solvables".
Les sanctions renforcées contre les locations touristiques
Proposer ponctuellement son bien à la location est toujours plus encadré. Dans les communes qui ont mis en place un service de déclaration préalable pour la location en meublé de tourisme (comme c'est par exemple le cas à Paris, Lyon ou Bordeaux), le propriétaire doit obligatoirement accomplir cette formalité avant de proposer son bien. Il est également tenu de mentionner dans son annonce le numéro d'enregistrement qui lui a alors été délivré. Pour dissuader l'intéressé de se soustraire à ses obligations, les sanctions sont désormais renforcées : en cas de non respect de cette règle, il s'expose à une amende de 5.000 euros (au lieu de 450 euros auparavant).
Sans oublier que dans les localités appliquant une réglementation sur le changement d'usage, une résidence principale ne peut pas être louée plus de 120 jours dans l'année. Là aussi, un propriétaire qui ne se conformerait pas à cette obligation encourt désormais une amende colossale de 10.000 euros.
Pour bien verrouiller les choses, les plateformes de location touristique (Airbnb, Abritel ou autre) s'exposent, elles aussi, à de fortes amendes si elles ne font pas appliquer cette limite de 120 jours ou si elles ne mentionnent pas l'identifiant (respectivement 50.000 euros et 12.500 euros par logement). A noter également que le Code général des impôts oblige ces sites qui servent d'intermédiaire de paiement à adresser chaque année au fisc un récapitulatif des sommes perçues par ses utilisateurs.
L'effet dissuasif est clairement recherché. Pour Maud Velter, directrice juridique de Lodgis, une agence immobilière spécialisée dans la location meublée à Paris, "l’ensemble de ces mesures devrait s’avérer efficace et dissuader les propriétaires de poursuivre la location meublée touristique sans les autorisations nécessaires". Cela suffira-t-il pour autant à faire augmenter le nombre de logements destinés à la location meublée traditionnelle ou désormais dans le cadre du bail mobilité ?
L’expulsion des squatteurs moins difficile
Quand un bien est occupé par des squatteurs, ceux-ci ne bénéficient plus de la trêve hivernale. Autrement dit leur expulsion peut désormais avoir lieu entre le 1er novembre et le 31 mars. En outre, le délai légal de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et le moment du départ réel est supprimé. Ce délai leur était jusqu'ici accordé pour leur laisser le temps de trouver un nouveau logement.