Chronique Hebdo Copro : Honoraires de syndic, forte hausse pour les petites copropriétés

La société Syneval, courtier en syndic, a publié la seconde édition de son étude sur les honoraires de syndic. Les chiffres comparés à ceux de l’année dernière ne sont pas très bon mais je ne vous apprends rien. Les charges de copropriété continuent d’augmenter avec ou sans contrat type. Ce contrat dans sa présentation reste encore complexe et sa taille ne facilite pas la comparaison des offres.

Mais restons positif car le contrat type a quand même limité le nombre de prestations annexes facturables. Aussi les tarifs des prestations comprenant la préparation et la tenue d’une assemblée générale ou d’un conseil syndical supplémentaire, ou encore la modification du règlement de copropriété ont diminué de plus de 3 % à Paris et en Île-de-France.

Avant de rentrer dans le vif du sujet, je dois vous préciser que cette étude réalisée par Syneval porte sur l’analyse des contrats de 113 cabinets de syndic entre les mois de septembre 2017 et janvier 2018.

Les cabinets sollicités sont des structures indépendantes et gèrent plus de 18.000 copropriétés représentant plus de 600.000 logements ou locaux commerciaux, soit approximativement 9 % du marché de la copropriété en France.

Cette étude a été menée sur 3 zones géographiques où la société Syneval bénéficie d’une couverture optimale : Paris, l’Île-de-France et Lyon. Cette étude intègre une analyse des honoraires de base pratiqués par les différents cabinets en fonction de la taille des immeubles ainsi qu’une analyse des honoraires annexes pratiqués sur la base de leur contrat type.

Il apparaît donc que le forfait minimal appliqué quelle que soit la taille de la copropriété, a fortement augmenté entre 2017 et 2018 pour atteindre plus de 4.000 € par an à Paris soit une augmentation de 10,2 %. Il faut également noter l’explosion de ce forfait minimale à Lyon qui a augmenté de 20,6 %.

Mais pour les petites copropriétés de moins de 20 lots principaux la hausse est encore plus forte. Les syndics ont revu fortement à la hausse leurs tarifs pour les petites copropriétés et c’est à Paris que l’on remarque la plus forte hausse avec une augmentation de 23,2 % entre 2017 et 2018.

Ce phénomène de hausse est principalement constaté dans les petites résidences comprenant moins de 10 lots.

Ainsi pour 2018, les honoraires de syndic parlent au principal atteignent 419 € à Paris, en Île-de-France il faut compter 350 €, tandis qu’à Lyon le montant atteint 304 €.

A l’inverse, au sein des copropriétés de tailles intermédiaires, les honoraires de syndic se stabilisent. On constate pour la première fois une stabilisation des honoraires de syndic sur les résidences de plus de 50 logements.

Cela s’explique principalement par la très forte augmentation du nombre de mises en concurrence du mandat de syndic au cours des 2 dernières années dans la foulée de l’obligation de mise en concurrence imposée par la loi ALUR. Pour les résidences de 50 à 100 lots principaux, l’augmentation des honoraires de syndic est comprise entre 1 % en Île-de-France et 2 % à Paris.

Cette étude souligne un des effets pervers de la loi ALUR : la multiplication des dispositions obligatoires et ceux quelle que soit la taille de la copropriété. Ce qui a provoqué une hausse très importante des honoraires de gestion sur les petites copropriétés.

Ces dernières doivent dorénavant débourser plus de 4.000 € par an à Paris afin d’être gérées par un syndic professionnel.

D’un autre côté, il est évident que la loi ALUR a permis de stabiliser les honoraires de base sur les copropriétés de plus de 50 lots, en imposant une mise en concurrence obligatoire du mandat de syndic tous les 3 ans.

Donnez-nous votre avis, pensez-vous que les petites copropriétés doivent d’avoir un statut à part qui leur permettraient de déroger à certaines obligations et par là même d’alléger la facture ? Avez-vous constaté des hausses d’honoraires dans votre copropriété ? A quoi sont-elles dues ?