Les courtiers et autres experts du secteur s’accordent à le dire : le crédit immobilier n’a jamais été aussi attractif. Surprise de ce début d’année : les taux sont repartis à la baisse et dépassent désormais les niveaux records de 2016. Sur 20 ans, la durée d’emprunt la plus courante, il est désormais possible d’emprunter en moyenne à 1,25% ! Une situation exceptionnelle qui devrait se confirmer dans les mois à venir, avec des taux attendus sous la barre de 1%, pour les meilleurs profils d’emprunteurs. Parallèlement, les durées d’emprunt ne cessent de s’allonger. Depuis plusieurs mois, les courtiers observent un retour des emprunts sur 25 ans… et même sur 30 ans. Là encore, une véritable aubaine pour les jeunes acheteurs aux budgets serrés… qui peuvent ainsi plus facilement accéder au crédit.

Ce n’est pas tout. Différentes mesures adoptées (ou à venir) en matière de mise en concurrence des banques viennent compléter cette embellie. Depuis le vote de la loi Pacte, il vous est par exemple possible de déloger vos revenus de la banque qui vous accordé le prêt… sans crainte d’être sanctionné. Fort du succès de son amendement qui facilite depuis un an le changement d’assurance emprunteur, le sénateur du Doubs Martial Bourquin s’apprête, par ailleurs, à déposer une proposition de loi qui va encore faciliter vos futures démarches. Objectif : là encore, vous permettre de réaliser d’importantes économies. Capital vous présente les 6 bonnes nouvelles qui rendent le crédit immobilier plus attractif que jamais, en ce début d’année.

Les records de 2016 sont déjà battus… En ce début d’année 2019, les taux de crédits immobiliers enregistrent un niveau historiquement bas. Pour la première fois, certaines banques affichaient le mois dernier des taux (hors assurance) compris entre 1,10% et 1,30% sur 20 ans, avant même négociation ! Une chute inattendue qui s’explique en premier lieu par la volonté des banques de capitaliser sur la forte demande de crédits de ce début d’année (+10% en mars 2019, sur un an), leurs objectifs commerciaux étant aussi élevés qu’en 2018. Deuxième explication : la chute des taux d’obligation assimilables du Trésor (OAT), sur lesquels toutes les banques se fondent pour établir leurs grilles de taux d’emprunt immobilier, laisse davantage de marge aux organismes prêteurs, qui ont donc la capacité de baisser leurs taux fixes. Et, bonne nouvelle : ces niveaux records devraient se maintenir jusqu’à l’été. Certains courtiers anticipent même des taux inférieurs à 1% sur 20 ans pour les meilleurs profils, dans les prochains mois.

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Avec la disparition des APL accession et la chute du nombre de bénéficiaires du prêt à taux zéro, les banques ont multiplié ces derniers mois les offres de prêt à très longue durée pour financer les achats des primo-accédants. Selon le courtier Meilleurtaux.com, plus d’un acheteur sur 4 souscrit à des prêts sur 25 ans. Une opportunité pour les ménages les plus modestes ou les jeunes acheteurs. Selon les simulations de Capital, réalisées avec le courtier Meilleurtaux.com, un ménage empruntant 216.000 euros à 1,5% sur 25 ans avec 10% d’apport peut ainsi réduire ses mensualités de près de 150 euros (921 euros au lieu de 1.069 euros) par rapport à un crédit sur 20 ans. Ce qui lui permet de passer en dessous de taux d’endettement de 33% et d’accéder au crédit avec 2.750 euros nets par mois. Pour se donner encore un peu plus d’air, il est même possible de souscrire à des prêt sur 30 ans qui, selon le courtier Cafpi, font également le retour progressif sur le marché.

Voici une nouvelle qui ravira bon nombre de futurs emprunteurs… En adoptant la loi Pacte à l’Assemblée, début avril, les députés mettent fin à une pratique perverse qui limitait grandement la mobilité bancaire. Dans le cadre de la souscription à un crédit immobilier, votre banquier pouvait jusqu’ici vous obliger à domicilier vos revenus au sein de son établissement, en contrepartie de l’octroi d’un taux individualisé avantageux. Depuis le 1er janvier 2018, une ordonnance autorisait même les banques à vous appliquer une majoration de taux, si vous veniez à changer de crèmerie dans les 10 ans suivant la signature du contrat de prêt. Les députés ont abrogé cette ordonnance, mettant ainsi définitivement fin à ces sanctions. La domiciliation redevient donc un élément de négociation à l’avantage de l’emprunteur. Si son banquier veut voir son client verser ses revenus au sein de la banque, à lui de lui attribuer un taux avantageux.

Bonne nouvelle aussi, sur le front de l’assurance emprunteur. Un peu plus d’un an après l’entrée en vigueur de son amendement, qui permet aux emprunteurs de résilier l’assurance liée à leur crédit immobilier chaque année, à sa date anniversaire, le sénateur Martial Bourquin revient à la charge. Les banques, loin de jouer le jeu de la concurrence, trouvent encore trop de subterfuges pour empêcher leurs clients de résilier leurs contrats. Dans 30% des cas, elles ne répondraient même pas aux demandes de résiliation, d’après le sénateur du Doubs. Ce dernier vient donc de déposer une proposition de loi visant à clairement fixer la date à laquelle l’emprunteur peut se référer, pour demander la résiliation annuelle de son assurance. Les banques seront tenues de transmettre chaque année cette information à leurs clients, à défaut de quoi ces derniers pourront changer d’assurance à tout moment. Le non-respect de cette obligation d’information pourra par ailleurs être sanctionné d’une amende de 1.500 euros.

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C’est une très bonne nouvelle pour les personnes malades souhaitant accéder au crédit : depuis l’été dernier, la liste des pathologies pour lesquelles les assureurs de prêts immobiliers sont contraints de limiter leurs surprimes, a été élargie. Cette liste de maladies - baptisée dans la jargon grille de référence - est issue de la convention Aeras ("s’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé") dont l’objectif est de faciliter l’accès au crédit des personnes malades. Les cinq nouvelles pathologies pour lesquelles les surprimes d’assurances sont désormais encadrées sont les suivantes : cancer du rein, cancer de la prostate, leucémie, mucoviscidose et hépatite C.

Les primo-accédants, qui achètent dans le neuf, bénéficient encore cette année d’un sacré coup de pouce : le prêt à taux zéro (PTZ), accordé sous critères de ressources. Il peut financer jusqu’à 40% du coût de votre opération en zones A (Côte d’Azur, Genevois français, 2ème couronne parisienne, Aix-en-Provence, Aubagne, Lyon, Lille, Marseille ou Montpellier…), zone A bis (Paris et proche banlieue) et B1 (agglomérations de plus de 250.000 habitants), ainsi que jusqu’à 20% du montant de votre achat en zones B2 (villes de 50.000 à 250.000 habitants) et C (reste de la France). Si vous achetez dans l’ancien, vous avez aussi droit jusqu’à fin 2020 à un PTZ égal à 40% du montant de votre opération. Seuls bémols : vous devez acheter en zones B2 et C et entreprendre des travaux d’un montant au moins égal à 25% du coût total de votre opération.

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