Après la frénésie de 2017, où le record du nombre de transactions a été pulvérisé, poussant les prix à la hausse d’en moyenne 4 %, selon les notaires, 2018 devrait être l’année d’un atterrissage en douceur. C’est ce que semblent déjà montrer les premiers mois. Les 968 000 ventes dans l’ancien pour 1,241 million de ventes totales, neuf compris, en 2017, en hausse de 12,3 % sur 2016 et de 36 % en trois ans, paraissent insurpassables. Le Crédit foncier prévoit, pour 2018, un recul de 7 % dans l’ancien, à 900 000 ventes, et de 8 % dans le neuf.
Les premiers concernés sont les ménages à revenus modestes qui se lancent dans leur premier achat et ont réalisé à eux seuls, en 2017, 46 % des transactions. En 2018, ils subissent les restrictions du soutien de l’Etat, à commencer par la suppression, dans le neuf (l’aide est maintenue pour deux ans dans l’ancien dans certaines zones détendues), de l’aide personnalisée au logement accession qui les aidait à rembourser leurs emprunts à hauteur de 20 % à 25 % des mensualités et entraîne déjà une baisse de 20 000 à 25 000 transactions. S’y ajoute la diminution du prêt à taux zéro (PTZ), dont la quotité passe de 40 % à 20 % dans les zones détendues, justement là où les prix sont moins élevés et accessibles aux ménages modestes. « Nous observons un recul de 20 % des acheteurs qui, sans ces aides décisives, abandonnent leur projet », confie Nicolas Pécourt, directeur de la communication du Crédit foncier, premier distributeur de PTZ. Les constructeurs de maisons, dont c’est la première clientèle, voient leurs réservations plonger de 17,4 %, sur un an, à fin janvier 2018.
Des crédits toujours plus longs
La contraction du nombre de crédits consentis est un signe de ralentissement qui ne trompe pas. En 2017, les banques accordaient 175 milliards d’euros de crédits nouveaux à l’habitat, soit 11,5 % de plus qu’en 2016, un autre record. Pour 2018, le Crédit foncier anticipe une baisse à 160 milliards d’euros, soit un retrait de 8,5 %, mais à un niveau toujours élevé. Crédit Logement, organisme de cautionnement des prêts, donc observatoire très fiable du marché, confirme la tendance en notant que, au cours des trois précédents mois, de décembre 2017 à février 2018, le nombre de crédits accordés a chuté de 13,4 %, comparé à la même période un an plus tôt.
Ce n’est pourtant pas la hausse des taux, maintes fois prédite et jamais survenue, qui a provoqué cette baisse puisque le crédit est resté à un coût très attrayant, avec un plus bas à 1,28 % en novembre 2016, et se situe encore à 1,48 % aujourd’hui. Le crédit reste abondant, les banques sont accommodantes, « et la concurrence est vive entre celles qui ont des objectifs ambitieux de production et sont prêtes à comprimer leurs marges pour attirer ou conserver de bons clients », constate Hervé Hatt, le président de Meilleurtaux, courtier en prêts sur Internet. Les emprunteurs allongent toujours plus leur crédit, dont la durée moyenne atteint 218 mois (18 ans et 2 mois), après en avoir gagné 5 en 2017 et 14 en quatre ans. Les prêts sur plus de 25 ans concernent désormais 30 % des emprunteurs et l’on voit aussi refleurir des offres à 30 ans, un rallongement certes solvabilisateur, mais qui a ses limites.
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