प्रश्न
आमच्या सोसायटीत सदनिकांची संख्या आहे, १५०. (अंदाजे ५०० ते ५५० चौरस फुटाच्या १ बेडरूम सदनिका आणि साधारण ८०० चौरस फुटाच्या २बेडरूम सदनिका. इमारतींची संख्या - ७. सोसायटीने २०१६ साली सर्वसाधारण सभेत खालील ठराव पारित केलेला आहे.
'' १)एक ऑक्टोबर २०१६ पासून सदनिकेत भाडेकरू ठेवण्यापूर्वी विहित नमुन्यात अर्ज करण्याची व बिना-भोगवटा शुल्कासह (NOC) पूर्ण वार्षिक वर्गणी भरून सोसायटीची पूर्व परवानगी घेणे अनिवार्य करावे. २)भाडे करार व पोलीस पडताळणी या कागदपत्रांची झेरॉक्स प्रत भाडेकरू राहण्यास येण्यापूर्वी सोसायटीला देणे बंधनकारक करावे. ३) पुढील वर्षात भाडेकरू ठेवणार नसल्यास सोसायटीला तसे आगाऊ लेखी कळवणे आवश्यक करावे व तशी माहिती न मिळाल्यास पुढील पूर्ण वर्षाचे बिना-भोगवटा शुल्क (नवीन उपविधी क्र.६६(१०) अनुसार) आकारण्यात यावे. ४) भाडेकरू वर्षातून कितीही महिने राहणार असला तरी तक्त्यात दाखवलेले पूर्ण वर्षाचे बिना-भोगवटा शुल्क आकारण्यात यावे. ५) भाडेकरू असलेल्या सदनिकेत सुरक्षेच्या दृष्टिकोनातून इंटरकॉम सुविधा अनिवार्य करावी आणि ६)यापुढे नवीन भाडेकरू ठेवणाऱ्या सदनिकाधारकांकडून अतिरिक्त बिनपरतीचे (non-refundable) शुल्क प्रत्येक वेळी रु. २०००/- आगाऊ घेण्यात यावे.''
सोसायटीने पारित केलेला ठराव कायद्यानुसार वैध आहे काय? नसल्यास कुठे दाद मागता येऊ शकेल ?
उत्तर
तुमच्या सोसायटीने केलेला ठराव अनेक बाबतीत बेकायदा असून त्याला आव्हान देता येईल. 'नॉन ऑक्युपन्सी चार्जेस'चा मुद्दा राज्य सरकारने २००१ साली जारी केलेल्या परिपत्रकाच्या अख्त्यारीत असून कोणतीही सोसायटी त्याच्या कक्षेबाहेर जाऊ शकत नाही. हे परिपत्रक महाराष्ट्र सहकारी सोसायटी कायदा १९६० ने राज्य सरकारला दिलेल्या अधिकारांतर्गत जारी केल्यामुळे त्याला वैधानिक मूल्य आहे. या परिपत्रकाच्या व्याप्तीपलीकडे जाऊन कोणतीही सोसायटी ठराव करू शकत नाही. दुसऱ्या शब्दांत सांगायचे झाल्यास या परिपत्रकाचे उल्लंघन करणारा कोणताही ठराव बेकायदा ठरतो. नॉन ऑक्युपन्सी चार्जेस आदर्श उपविधीमध्ये नमूद केलेल्या शुल्कांच्या दहा टक्के इतके लागू करता येतात आणि त्यातून सर्व कर वजा केले गेले आहेत. ते केवळ दरमहा देखभालीच्या बिलासह वसूल करता येतात आणि संपूर्ण वर्षासाठी आगावू घेता येत नाहीत. सोसायटी सदस्याला आपला फ्लॅट भाड्याने देण्याचा अधिकार असून त्यासाठी कोणत्याही पूर्वपरवानगीची आवश्यकता नाही. तथापि, सदस्याने सोसायटीच्या पदाधिकाऱ्यांना त्याची कल्पना देऊन, भाडेकराराची प्रत आणि पोलिस तपासणी केल्याची कागदपत्रे भाडेकरूला इमारतीत प्रवेश देण्याआधी दिली पाहिजेत. जर भाड्याने दिला नसेल तर त्यावर कोणतेही नॉन ऑक्युपन्सी चार्जेस लागू करता येत नाहीत. तथापि,आपल्या भाडेकरूंनी फ्लॅट रिकामा केल्याची आणि नवे भाडेकरू आल्याची माहिती सोसायटीला देणे प्रत्येक सदस्याचे कर्तव्य आहे. तसेच, काही भाडेकरू नाइलाजास्तव भाडेकरार संपण्याआधीच फ्लॅट रिक्त करू शकतात. किंवा सदस्य भाडेकरूंना मुदतीआधी फ्लॅट रिकामा करण्यास सांगू शकतो. भाडेकरू गेल्यानंतरच्या रिक्त काळातील नॉन ऑक्युपन्सी चार्जेस सदस्याने भरण्याची आवश्यकता नाही. मात्र सदस्याने जे घडले ते सोसायटीला कळवणे आवश्यक आहे. भाडेकरू ठेवण्याबद्दल सदस्याकडून दोन हजार रुपयांची परत न करण्यायोग्य ठेवेची मागणी करणे संपूर्णतः बेकायदा आहे. अशा ठेवेची कोणतीही तरतूद परिपत्रकात केलेली नाही. तुमची इच्छा असेल तर तुम्ही सोसायटीच्या या ठरावाला सहकारी न्यायालयात किंवा तसा सल्ला मिळाल्यास ग्राहक मंचाकडे आव्हान देऊ शकता.
वसुलीसाठीची प्रक्रिया निबंधकांकडे
प्रश्न
मी बदलापूरच्या रमेशनगर येथील हरी आशीश सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचा अध्यक्ष आहे. आमची एक इमारत चार मजली असून त्यात २१ फ्लॅट्स आहेत. सभासद 2-2 वर्ष मेंटेनन्स जमा करत नाहीत. वेळोवेळी १०१ खाली नोटीस देऊनही सभासदांना फरक पडत नाही. भाडोत्री ठेवल्यानंतर दोन दोन वर्ष येत नाहीत. थकबाकीदारावर कोणत्या नियमानुसार कारवाई करता येईल? त्यांचे पाणी बंद करू शकतो का ? किंवा सोसायटी काय कारवाई करू शकते. ? - बबन कारंडे
उत्तरः तुमच्या प्रश्नाचे उत्तर तुमच्या प्रश्नातच दडलेले आहे. तुम्ही म्हटले आहे की सोसायटीने महाराष्ट्र सहकारी सोसायटी कायदा १९६०च्या अंतर्गत १०१ कलमांखाली देणी न देणाऱ्या सदस्यांना नोटिसा बजावल्या आहेत, पण त्यांनी देय देणी दिलेली नाहीत. सोसायटीने त्यापुढील पावले उचलली पाहिजेत आणि त्यांच्याविरुद्ध निबंधक अथवा निबंधकांनी नेमलेल्या अन्य अधिकाऱ्यांपुढे या प्रकरणाची सुनावणी होण्यासाठी अर्ज दाखल केला पाहिजे. या सदस्यांच्या विरुद्ध त्यांच्याकडून देय असलेले वसुली प्रमाणपत्र जारी केले जाईल. कोणत्याही सदस्याचे, कोणत्याही कारणास्तव, पाणी पुरवठा बंद करणे बेकायदा आहे. निबंधकांकडे वसुलीसाठीची प्रक्रिया सुरू करणे हेच सोसायटीचे योग्य पाऊल ठरेल.
'हाऊसिंग सोसायटी' सदरासाठी प्रश्न
'हाऊसिंग सोसायटी' सदरासाठी प्रश्न पाठविताना आपल्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थेतील इमारतींची संख्या, मजले, सदनिकांची संख्या, सदनिकांचे चटईक्षेत्र, प्रश्नाचे नेमके स्वरूप इत्यादी आवश्यक तो तपशील न चुकता नमूद करावा. मजकूर शक्य तो टाइप केलेला, अन्यथा किमान सुवाच्य हस्ताक्षरांत असावा. पाकिटावर 'हाऊसिंग सोसायटी सदरासाठी' असे स्पष्ट लिहावे. प्रश्न पोस्टाने किंवा कुरियरने पुढील पत्त्यावर पाठवावेतः महाराष्ट्र टाइम्स, टाइम्स ऑफ इंडिया इमारत, दुसरा मजला, डी. एन रोड, मुंबई ४००००१. आपण आपले प्रश्न mtaskquestions@gmail.com या ईमेलवरही पाठवू शकता.
आमच्या सोसायटीत सदनिकांची संख्या आहे, १५०. (अंदाजे ५०० ते ५५० चौरस फुटाच्या १ बेडरूम सदनिका आणि साधारण ८०० चौरस फुटाच्या २बेडरूम सदनिका. इमारतींची संख्या - ७. सोसायटीने २०१६ साली सर्वसाधारण सभेत खालील ठराव पारित केलेला आहे.
'' १)एक ऑक्टोबर २०१६ पासून सदनिकेत भाडेकरू ठेवण्यापूर्वी विहित नमुन्यात अर्ज करण्याची व बिना-भोगवटा शुल्कासह (NOC) पूर्ण वार्षिक वर्गणी भरून सोसायटीची पूर्व परवानगी घेणे अनिवार्य करावे. २)भाडे करार व पोलीस पडताळणी या कागदपत्रांची झेरॉक्स प्रत भाडेकरू राहण्यास येण्यापूर्वी सोसायटीला देणे बंधनकारक करावे. ३) पुढील वर्षात भाडेकरू ठेवणार नसल्यास सोसायटीला तसे आगाऊ लेखी कळवणे आवश्यक करावे व तशी माहिती न मिळाल्यास पुढील पूर्ण वर्षाचे बिना-भोगवटा शुल्क (नवीन उपविधी क्र.६६(१०) अनुसार) आकारण्यात यावे. ४) भाडेकरू वर्षातून कितीही महिने राहणार असला तरी तक्त्यात दाखवलेले पूर्ण वर्षाचे बिना-भोगवटा शुल्क आकारण्यात यावे. ५) भाडेकरू असलेल्या सदनिकेत सुरक्षेच्या दृष्टिकोनातून इंटरकॉम सुविधा अनिवार्य करावी आणि ६)यापुढे नवीन भाडेकरू ठेवणाऱ्या सदनिकाधारकांकडून अतिरिक्त बिनपरतीचे (non-refundable) शुल्क प्रत्येक वेळी रु. २०००/- आगाऊ घेण्यात यावे.''
सोसायटीने पारित केलेला ठराव कायद्यानुसार वैध आहे काय? नसल्यास कुठे दाद मागता येऊ शकेल ?
उत्तर
तुमच्या सोसायटीने केलेला ठराव अनेक बाबतीत बेकायदा असून त्याला आव्हान देता येईल. 'नॉन ऑक्युपन्सी चार्जेस'चा मुद्दा राज्य सरकारने २००१ साली जारी केलेल्या परिपत्रकाच्या अख्त्यारीत असून कोणतीही सोसायटी त्याच्या कक्षेबाहेर जाऊ शकत नाही. हे परिपत्रक महाराष्ट्र सहकारी सोसायटी कायदा १९६० ने राज्य सरकारला दिलेल्या अधिकारांतर्गत जारी केल्यामुळे त्याला वैधानिक मूल्य आहे. या परिपत्रकाच्या व्याप्तीपलीकडे जाऊन कोणतीही सोसायटी ठराव करू शकत नाही. दुसऱ्या शब्दांत सांगायचे झाल्यास या परिपत्रकाचे उल्लंघन करणारा कोणताही ठराव बेकायदा ठरतो. नॉन ऑक्युपन्सी चार्जेस आदर्श उपविधीमध्ये नमूद केलेल्या शुल्कांच्या दहा टक्के इतके लागू करता येतात आणि त्यातून सर्व कर वजा केले गेले आहेत. ते केवळ दरमहा देखभालीच्या बिलासह वसूल करता येतात आणि संपूर्ण वर्षासाठी आगावू घेता येत नाहीत. सोसायटी सदस्याला आपला फ्लॅट भाड्याने देण्याचा अधिकार असून त्यासाठी कोणत्याही पूर्वपरवानगीची आवश्यकता नाही. तथापि, सदस्याने सोसायटीच्या पदाधिकाऱ्यांना त्याची कल्पना देऊन, भाडेकराराची प्रत आणि पोलिस तपासणी केल्याची कागदपत्रे भाडेकरूला इमारतीत प्रवेश देण्याआधी दिली पाहिजेत. जर भाड्याने दिला नसेल तर त्यावर कोणतेही नॉन ऑक्युपन्सी चार्जेस लागू करता येत नाहीत. तथापि,आपल्या भाडेकरूंनी फ्लॅट रिकामा केल्याची आणि नवे भाडेकरू आल्याची माहिती सोसायटीला देणे प्रत्येक सदस्याचे कर्तव्य आहे. तसेच, काही भाडेकरू नाइलाजास्तव भाडेकरार संपण्याआधीच फ्लॅट रिक्त करू शकतात. किंवा सदस्य भाडेकरूंना मुदतीआधी फ्लॅट रिकामा करण्यास सांगू शकतो. भाडेकरू गेल्यानंतरच्या रिक्त काळातील नॉन ऑक्युपन्सी चार्जेस सदस्याने भरण्याची आवश्यकता नाही. मात्र सदस्याने जे घडले ते सोसायटीला कळवणे आवश्यक आहे. भाडेकरू ठेवण्याबद्दल सदस्याकडून दोन हजार रुपयांची परत न करण्यायोग्य ठेवेची मागणी करणे संपूर्णतः बेकायदा आहे. अशा ठेवेची कोणतीही तरतूद परिपत्रकात केलेली नाही. तुमची इच्छा असेल तर तुम्ही सोसायटीच्या या ठरावाला सहकारी न्यायालयात किंवा तसा सल्ला मिळाल्यास ग्राहक मंचाकडे आव्हान देऊ शकता.
वसुलीसाठीची प्रक्रिया निबंधकांकडे
प्रश्न
मी बदलापूरच्या रमेशनगर येथील हरी आशीश सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचा अध्यक्ष आहे. आमची एक इमारत चार मजली असून त्यात २१ फ्लॅट्स आहेत. सभासद 2-2 वर्ष मेंटेनन्स जमा करत नाहीत. वेळोवेळी १०१ खाली नोटीस देऊनही सभासदांना फरक पडत नाही. भाडोत्री ठेवल्यानंतर दोन दोन वर्ष येत नाहीत. थकबाकीदारावर कोणत्या नियमानुसार कारवाई करता येईल? त्यांचे पाणी बंद करू शकतो का ? किंवा सोसायटी काय कारवाई करू शकते. ? - बबन कारंडे
उत्तरः तुमच्या प्रश्नाचे उत्तर तुमच्या प्रश्नातच दडलेले आहे. तुम्ही म्हटले आहे की सोसायटीने महाराष्ट्र सहकारी सोसायटी कायदा १९६०च्या अंतर्गत १०१ कलमांखाली देणी न देणाऱ्या सदस्यांना नोटिसा बजावल्या आहेत, पण त्यांनी देय देणी दिलेली नाहीत. सोसायटीने त्यापुढील पावले उचलली पाहिजेत आणि त्यांच्याविरुद्ध निबंधक अथवा निबंधकांनी नेमलेल्या अन्य अधिकाऱ्यांपुढे या प्रकरणाची सुनावणी होण्यासाठी अर्ज दाखल केला पाहिजे. या सदस्यांच्या विरुद्ध त्यांच्याकडून देय असलेले वसुली प्रमाणपत्र जारी केले जाईल. कोणत्याही सदस्याचे, कोणत्याही कारणास्तव, पाणी पुरवठा बंद करणे बेकायदा आहे. निबंधकांकडे वसुलीसाठीची प्रक्रिया सुरू करणे हेच सोसायटीचे योग्य पाऊल ठरेल.
'हाऊसिंग सोसायटी' सदरासाठी प्रश्न
'हाऊसिंग सोसायटी' सदरासाठी प्रश्न पाठविताना आपल्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थेतील इमारतींची संख्या, मजले, सदनिकांची संख्या, सदनिकांचे चटईक्षेत्र, प्रश्नाचे नेमके स्वरूप इत्यादी आवश्यक तो तपशील न चुकता नमूद करावा. मजकूर शक्य तो टाइप केलेला, अन्यथा किमान सुवाच्य हस्ताक्षरांत असावा. पाकिटावर 'हाऊसिंग सोसायटी सदरासाठी' असे स्पष्ट लिहावे. प्रश्न पोस्टाने किंवा कुरियरने पुढील पत्त्यावर पाठवावेतः महाराष्ट्र टाइम्स, टाइम्स ऑफ इंडिया इमारत, दुसरा मजला, डी. एन रोड, मुंबई ४००००१. आपण आपले प्रश्न mtaskquestions@gmail.com या ईमेलवरही पाठवू शकता.
