Connaissez-vous la servitude de tour d'échelle ?

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C’est celle qui permet de passer sur la propriété voisine et d’exécuter à partir de celle-ci des travaux sur les immeubles (murs, bâtiments) dont on est propriétaire.

Le fait est qu’il n’en est pas question dans le code civil et qu’à défaut d’un accord de bon voisinage permettant de réaliser ainsi les travaux ou de l’existence d’un contrat permettant à un voisin de s’en prévaloir, ce sont les juges qui sont conduits à en définir le régime.

Ils décident ainsi que :

1. Les travaux en question doivent être nécessaires, indispensables.

2. Il doit s’agir de travaux de réparation ou d’entretien, mais il peut aussi s'agir de travaux de construction d’un nouvel immeuble.

3. Refuser le tour d’échelle peut être jugé abusif :

" Attendu que les époux X... reprochent a l’arrêt attaqué (Riom, 2 octobre 1980) d’avoir décidé que M. Y... Et ses ouvriers pourraient passer provisoirement sur leur propriété dans la mesure nécessaire à l’exécution de travaux de ravalement, alors, selon le moyen, que la servitude d’échelage, non prévue par le code civil, ne peut exister qu’en vertu d’un titre l’établissant et qu’en consacrant d’autorité l’existence d’une telle servitude, en l’absence de tout titre conventionnel, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 691 du code civil ;

Mais attendu que l’arrêt, s’il retient qu’en vertu des obligations normales de voisinage et en cas de nécessité le propriétaire d’un mur peut être autorise à passer, à titre temporaire, chez son voisin afin d’effectuer des réparations indispensables, ne reconnait aucune servitude au profit du fonds de M. Y... ;

Qu’il s’ensuit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le second moyen : attendu qu’il est fait grief à l’arrêt d’avoir condamné les époux x... Au paiement de dommages-intérêts pour appel abusif alors, selon le moyen, qu’en se bornant a cette seule affirmation, sans caractériser l’existence d’une faute a leur encontre, la cour d’appel n’a pas donne de base légale a sa décision au regard de l’article 1382 du code civil ;

Mais attendu que l’arrêt, qui retient l’attitude des époux x... qui ont refusé sans motifs sérieux la demande d’autorisation de passage de leur voisin, a ainsi caractérisé la faute faisant dégénérer en abus le droit de se défendre en justice, qu’il s’ensuit que le moyen ne peut qu’être écarté."

4. L’autorisation peut être donnée en référé :

"Attendu qu’il est fait grief à l’arrêt confirmatif attaqué (Paris, 6 juin 1990), statuant sur un appel de référé, d’avoir autorisé la société civile immobilière Le Finchley (la SCI) à faire pénétrer toute entreprise de son choix dans le jardin des consorts Collineau-Declercq, contigu à son immeuble, pour procéder au ravalement du mur pignon de celui-ci, alors qu’en s’abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si la SCI avait été contrainte par des impératifs d’ordre matériel ou juridique d’accoler totalement son immeuble au pavillon des consorts X..., ou si cette décision n’avait été dictée que par le seul souci de jouir de la totalité de la surface constructible dont elle bénéficiait, la cour d’appel aurait privé sa décision de base légale au regard de l’article 808 du nouveau Code de procédure civile et 1382 du Code civil ;

Mais attendu qu’ayant, dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation, retenu qu’il était urgent et impératif d’appliquer sur le mur litigieux un enduit protecteur, totalement inexistant, et que le seul moyen pour y parvenir était d’installer un échafaudage en passant par le jardin des consorts Collineau-Declercq, sans qu’il en résultât pour ceux-ci une sujétion intolérable et excessive, la cour d’appel, statuant en matière de référé sur le fondement de l’article 808 du nouveau Code de procédure civile, et qui n’avait pas à se prononcer sur la contestation de fond invoquée par le moyen, a, ainsi, justifié légalement sa décision".

Christophe BUFFET Avocat spécialiste en droit immobilier et droit public