Daniel Znaty, directeur immobilier de l'UFF
Les revenus fonciers sont doublement taxés : à l’impôt sur le revenu d’une part (jusqu’à 45% selon la tranche d’imposition) et aux prélèvements sociaux d’autre part (15,5%). Pour un contribuable taxé à la tranche la plus élevée : le total de l’imposition peut donc s’élever à 58,2% (compte tenu de la CSG déductible à hauteur de 5,1% l’année suivante).
Partant de l’hypothèse que l’on ne souhaite pas arbitrer le bien, il suffit pour réduire cette imposition de créer des charges qui viendront en déduction des revenus locatifs. L’opération peut être très attrayante financièrement puisque 10.000 euros de charges permettront de réduire l’imposition de 5.820 euros pour la tranche fiscale la plus élevée.
Vient en premier lieu la réalisation de travaux, à condition que ceux-ci soient effectivement déductibles. Selon la règle, sont déductibles : les travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien. En deuxième lieu, sont déductibles les charges financières. Elles correspondent aux intérêts d’emprunt, aux frais de dossiers et aux frais de garantie des crédits ayant financé l’acquisition ou les travaux de biens immobiliers loués.
Fiscalement, si les charges déductibles sont supérieures aux revenus locatifs, le surplus peut s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10.700 euros par an. Les charges financières ne peuvent s’imputer que sur des revenus fonciers, elles ne peuvent pas générer de déficit. Le solde du déficit non utilisé peut être reporté sur des revenus fonciers pendant 10 ans.
Plusieurs produits permettent d’investir dans de l’immobilier ancien dans la perspective de déduire des charges voire de générer un déficit foncier. On peut par exemple acheter un appartement dans lequel on réalisera des travaux. Cette opération peut bien sûr s’effectuer à crédit pour optimiser la fiscalité en déduisant les charges financières. La même opération peut se réaliser par le biais de SCPI, ce qui permet alors d’abaisser le ticket d’entrée et de mutualiser le risque locatif.
